המשק הישראלי הגיע לעצירה כמעט מוחלטת בשל משבר הקורונה, ועסקים רבים צוו להיסגר ולהישאר סגורים בתקנות שעת החירום וצו בריאות העם. מכאן עולה שאלה של תשלום שכ"ד עבור בית העסק גם בזמנים בהם הוא מחוייב בסגירה או בפעילות מצומצמת. ההשלכות של תשלום שכירות במצב של הכנסות מועטות או לא קיימות יהווה מכה משמעותית אם לא סופנית לעסק, מאחר ודמי שכירות מהווים את אחד מסעיפי ההוצאות הגדולות ביותר.
לאור ההשלכות הקשות של מגפת הקורונה על כל התחומים במדינה, גיבשה לשכת עורכי הדין חוות דעת משפטית מטעמה, שהוכנה לבקשתו של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), המנתחת את השלכות המשבר על התקשרויות חוזיות מסחריות בכלל ועל חוזי שכירות בפרט, בהתאם להוראות הדין. הצוות התייחס לשתי הוראות חוק מהותיות בעת ניסוח העמדה: דיני הסיכול לפי הוראות חוק החוזים (סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970), וחוק השכירות והשאילה (סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971) העוסק בהיעדר האפשרות לעמוד בהתחייבות חוזית (כדוגמת תשלום דמי שכירות), מחמת נסיבות שאינן צפויות.
בהתאם להוראות סעיף 18 לחוק החוזים, על הטוען לסיכול החוזה באופן הפוטר אותו מחובת העמידה בהתחייבויותיו, להוכיח את התקיימותם של שלושת התנאים הבאים: היעדר ידיעה או צפייה של מפר החוזה בדבר הנסיבות המסכלות את החוזה, אי יכולתו של מפר החוזה למנוע את הנסיבות המסכלות את החוזה, וכאשר הנסיבות לא מאפשרות את קיומו של החוזה או שהביצוע של החוזה שונה באופן מהותי מכוונות והסכמות הצדדים שעה שהתקשרו בהסכם.
סעיף 15 לחוק השכירות מתייחס להסכמי שכירות בלבד, וקובע פטור ייחודי מתשלום דמי שכירות כאשר השוכר אינו יכול להשתמש בנכס למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות בנכס או בהיעדר יכולת הגישה אליו. בהתאם להוראות הפסיקה, גם מניעה משפטית (דהיינו מניעה שאינה פיזית), יכולה לענות על הוראות החוק בהקשר זה.
על בסיס ניתוח משפטי מעמיק, קובעת חוות הדעת כי הדין באשר לחובת תשלום דמי השכירות משתנה בהתאם למהות השכירות או השימוש במושכר. בכל הנוגע להסכמי שכירות למגורים, הרי שנכון למועד עריכת חוות הדעת, לא הוטלה כל הגבלה הנוגעת לזכות השימוש של אנשים פרטיים במושכר למטרות מגורים. בהתאם לכך, הרי שלא נמנעת מהשוכר של דירת המגורים מטרת השכירות ולא תקום לשוכר האפשרות לבטל את ההסכם או לקבל פטור מתשלום דמי השכירות.
בשונה מדירת מגורים, במקרה בו מדובר בעסק שבהתאם להוראות הושבת לחלוטין או עסק הממוקם באזור סגר, נמנעת מן השוכר האפשרות לעשות שימוש במושכר. על כן, יהיה השוכר פטור מהחובה לשלם את דמי השכירות בגין המושכר בתקופת המניעה, מבלי לבטל את ההסכם. עוד בהקשר זה, ראוי לציין כי בתוך פרק זמן מסוים ('זמן סביר'), יהא רשאי המשכיר לבטל את ההסכם.
יש עסקים שלא נסגרו אבל בהתאם להוראות, נוכחות העובדים בהם אמורה להצטמצם. הוראה זו עשויה לסכל, גם אם באופן חלקי, את האפשרות של בעלי עסקים אלו לעשות שימוש במושכר. על כן, קובעת חוות הדעת בהקשר זה כי בכפוף לבחינת הנסיבות הספציפיות, במקרים בהם השימוש הוגבל באופן חלקי ומשמעותי יהא נכון כי יישאו השוכרים בתשלום של 50% מדמי השכירות והניהול, בתקופה הרלוונטית, זאת מבלי שהדבר יחשב להפרה של ההסכם מצדו של השוכר.
עוד יש להניח כי בתי המשפט ידרשו לנושא פעמים רבות בשנים הקרובות, שעה שהמדובר הוא באירוע חסר תקדים, אשר השפעותיו הכלכליות הינן רחבות היקף. על כן, אין לראות באמור לעיל כחוות דעת או ייעוץ להפסיק את תשלום דמי השכירות בתקופה זו, שעה שמדובר בנושא מורכב, המצריך בדיקה מעמיקה של הנסיבות העובדתיות והמשפטיות, לרבות הוראות הסכם השכירות, בכל מקרה ומקרה, באמצעות עורך דין.
___________________
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%94%d7%9c%d7%9f-%d7%93%d7%95%d7%a8%d7%a4%d7%9e%d7%9f/
