החלטת ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בערר 8075/19 גולאני בדר שניתנה לאחרונה, מנתחת לעומק סעיף חשוב, אשר בשל ניסוחו המעורפל היה ועודנו מהווה כר פורה לתזות פרשניות שונות, מגוונות ולעתים סותרות. מדובר על הסעיף הפטור מהיטל השבחה בגין בניה או הרחבה של דירת מגורים, נושא החובק השלכות כספיות משמעותיות.
בהחלטה סדורה ובהירה סוקרת ועדת הערר חלק מהסוגיות שעלו אגב יישומו של סעיף חשוב זה:
בניה על קרקע פנויה – הפטור מהיטל השבחה, חל גם במצב בו מבקש הפטור מקבל היתר לבניה על קרקע פנויה, ולא, כפי שטענו בשעתו הועדות המקומיות, רק במצב של הריסה ובניה מחדש או הרחבה.
קיומה של דירה נוספת במקרקעין אחרים – אין לשלול את הפטור רק מהסיבה שלאותם בעלים קיימת דירה נוספת במיקום אחר.
קיומה של דירת מגורים נוספת באותם מקרקעין – ההחלטה בעניין חשייב קבעה, כי עצם קיומה של הדירה הנוספת (ובלבד שאינה צמודה לדירה נשוא בקשת הפטור) אינו שולל את מתן הפטור עבור בניית דירה חדשה או הרחבתה, עד להיקף המקסימלי של 140 מ"ר.
כמה פטורים מגיעים למשפחה – כאשר המשפחה מורכבת ממספר יחידות כלכליות עצמאיות, אזי לכל יחידה כלכלית מגיע פטור עצמאי ונפרד מהיטל השבחה, גם כאשר הזכויות מרוכזות בחלקת מקרקעין אחת.
בהמשך לסקירה זו, ממשיכה ועדת הערר ומנתחת באופן ספציפי את הסוגיה מתי ייחשב בן משפחה כ"בעל יחידה כלכלית עצמאית", שזכאי לפטור עצמאי ונפרד מהיטל השבחה.
בסוגיה זו, נדרשה ועדת הערר להכריע בין שתי תזות: תזה אחת, אותה העלתה הועדה המקומית, גורסת כי "יחידה כלכלית עצמאית" משמעה מצב בו הקרקע, נשוא הבקשה, נרכשה ממקורותיו העצמיות של כל אחד מיחידי המשפחה. לעומתה, התזה אותה העלו העוררים גורסת כי מקום בו כל אחד מבני המשפחה מפרנס את עצמו, ואינו סמוך על שולחן הוריו (או בני משפחה אחרים), אזי מדובר ביחידות עצמאיות.
ועדת הערר קיבלה את עמדת בעלי הקרקע, ואף הוסיפה וקבעה רשימת קריטריונים (שאינה רשימה סגורה) אשר יש בה להצביע על קיומו של תא משפחתי עצמאי:
גיל המבקש – ככל שהמבקש מבוגר יותר תיטה הועדה לראות בו כתא משפחתי עצמאי.
יכולת השתכרות ורכישת מקצוע – חזקה שאדם אשר הינו בעל יכולת השתכרות עצמאית מהווה "יחידה כלכלית עצמאית".
קיומו של תא משפחתי עצמאי (משפחה וילדים).
בהכרעתה זו, נתנה ועדת הערר ביטוי לכך שהסעיף אמנם חוקק לתכלית סוציאלית, אך הוא אינו קובע כשלעצמו סייגים על פי מצבו הכלכלי או עשרו של המבקש. כך, למשל, הסעיף אינו יוצר הבחנה בין אדם בעל ממון רב שרכש לכל אחד מילדיו מגרש לצורך בניית ביתו, לבין אדם שירש חטיבת קרקע גדולה, והעביר חלקים ממנה במתנה לילדיו לצורך בניית ביתם.
למרות כל אלו, מזכירה ועדת הערר, כי המועד לבצע את העברת הקרקע לילדים חייב להיות לפני האירוע המשביח (אישור תכנית משביחה או הקלה / שימוש חורג), שאם לא כן, הילדים נכנסים בנעליו של המעביר (ההורה בדרך כלל) לעניין היטל ההשבחה, ובמצב כזה מגיע פטור אחד בלבד בגין ההורה.
לטעמי, יש לברך על הגישה המקלה יותר שאמצו בתי המשפט וועדות הערר, מאז פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין דיבון. המדיניות הנוכחית, בשונה מזו שקדמה לה, מבטאת באופן נכון וצודק יותר את האיזון בין האינטרס הציבורי לזכויות הפרט. בכך מגשימים, לדעתי, בתי המשפט וועדות הערר את תכלית החקיקה, והיא להקל על אדם בבניית בית מגוריו או הרחבתו, ללא תלות בשיקולים נסיבתיים שאינם ממין העניין.
________________________
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%a9%d7%99%d7%a8%d7%9c%d7%99-%d7%aa%d7%95%d7%9e%d7%a8-%d7%9e%d7%a9%d7%a8%d7%93-%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9b%d7%99-%d7%93%d7%99%d7%9f-%d7%9c%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f-%d7%91
