מגמות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון

כמייצגת כמעט עשור בתחום הנדל"ן וכמי שחיה את הענף כבר מעל ל15 שנים, מה שבלט עבורי במיוחד בעשור האחרון הוא עליית המחירים החדה. נתוני הלמ"ס מצביעים על כך שמחירי הדירות האמירו בעשור האחרון במעל ל50%.

לצד עליות המחירים, נכנסו מספר תיקוני חקיקה קרדינאליים כתוצאה מהפקת לקחים בעקבות קריסתם של קבלנים (פרשת חפציבה).

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות רוכשי דירות) התשל"ה-1974 נחקק במטרה לצמצם את הסיכון של רוכשי דירות מקבלן שבנייתן טרם הושלמה, וזאת באמצעות חיוב הקבלן להמציא לקונה בטוחות כנגד התשלום.

עם קריסתה של חברת חפציבה הוברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה מעל ל400 מיליון ₪ מבלי שקיבלו בטוחות. כתוצאה מכך, למרבה הצער, אלפי רוכשי דירות נותרו חסרי כל: ללא כספם וללא דירתם. בעקבות זאת, נכנסו סדרה של תיקוני חקיקה מהותיים בשנת 2008, ובשנת 2017 הוכנסו שני תיקוני חקיקה לגביהם הייתה לאקונה והופקו לקחים בחלוף כמעט עשור. האחד, הקטנת היקף הערבות או הבטוחה הכספית שהמוכר נדרש להעמיד לטובת הקונה, כך שלא תכלול את רכיב המע"מ במחיר הדירה. השני קביעת מנגנון אשר יבטיח את ההגנה לרוכש על רכיב המע"מ, באמצעות קרן ממשלתית שתתחייב להשיב לקונה את רכיב המע"מ בנסיבות של מימוש הערבות או הפוליסה.

במקביל, כבר בתחילת העשור שחלף תוקן חוק המכר (דירות) התשל"ג – 1973, כאשר בבסיסו ניצבה ההנחה שהמערכת החוזית בעסקאות של רכישת דירה מקבלן אינה שוויונית, וקיימים פערי כוחות משמעותיים בין הקונה למוכר לטובת המוכר, המצדיקים הענקת זכויות מוגברות לקונה.

בין היתר הוכנסו שינויים הכרחיים כגון: הסדרת הפיצוי בשל איחור במסירת החזקה, אשר נקבע בסעיף 5(א) לחוק המסדיר את הגרייס של 60 יום לאיחור שאינו מזכה בפיצוי בגינו, כשאחרי תקופה זו יהא זכאי הרוכש לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהיא מוכפלת פי 1.5 ממועד האיחור.

לקראת אמצע העשור, הוגדר שיעור מירבי של ריבית פיגורים המותרת לקבלן לגבות בגין עיכוב בתשלום מצד הרוכש. עד לאותה עת הנושא לא היה מוסדר, וחלק מן הקבלנים נקבו בהסכמים ריבית גבוהה ולא מידתית כלפי הרוכש.

כמו כן, הוגבל גובה ההוצאות המשפטיות המירבי שיש לשלם לעו"ד המייצג את היזם, שכלל איננו מייצג את האינטרס החוזי של הרוכש, אלא רק פרוצדוראלית מבצע עבורו את הרישומים השונים לרבות רישום בית משותף.

בנוסף, התיקון לחוק המכר מחייב את הקבלן לצרף מפרט לחוזה מכירת הדירה, ולמסור העתק ממנו חתום בידו. טופס המפרט החדש הינו תוצאה של תיקון מספר 6 לחוק המכר, שחוקק באמצע העשור שחלף וקבע כי המפרט יכלול פריטים שלגביהם ,קבע השר, יש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם.

המגמה שבלטה בעשור האחרון בחקיקה היא הגנה על ציבור הרוכשים, ואיזון פערי הכוחות בין הקבלנים לרוכשים, שעד אז היה הרבה יותר דרמטי.

לצד עליות המחירים התלולות, נעשו ניסיונות מצד הרשויות בעשור הזה לבלום את עליות המחירים. בניסיון להרחקת משקיעים, ובכללם גם תושבי חוץ במסגרת חוק ההסדרים לשנים 2013 – 2014, שהכניסו שינויים משמעותיים המהווים מהפכה של ממש בכל הנוגע לכללי המיסוי של מכירת דירות מגורים בישראל, תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, רכישה) התשל"ג – 1973.

הפטור ביטל את הפטור ממס שבח הניתן למוכר דירה אחת ל4 שנים ללא חבות במס, ללא כל קשר למספר הדירות שהיו בבעלות המוכר. שיעור מס הרכישה על דירה שנייה הוגדל מ6% ל8%. כמו כן הוכנס מיסוי מיוחד על דירות יוקרה וביטול הטבות המס לתושבי חוץ.

הרפורמה לא עצרה את עליית המחירים, ומחירי הדיור המשיכו להאמיר. אלא רק גרמו להקטנת מספר תושבי החוץ שביצעו עסקאות נדל"ן בישראל ולבריחת משקיעים מתוך ישראל לביצוע השקעות מעבר לים.

בעשור הבא

אוכלוסיית המדינה צפויה לגדול בעשור הבא בכשליש, כאשר אין חולק ששוק הנדל"ן אינו מצליח לעמוד בקצב הביקוש, בפרט באזורי ביקוש. לכן, לא צפויה ירידת מחירים במרכז הארץ, אלא מגמת עלייה.

קצב עליות המחירים, כמובן, אינו זהה בכל הארץ והוא גבוה בעיקר באזור המרכז, ובפרט בתל אביב. הביקוש לדירות במרכז ימשיך להיות גבוה יותר מההיצע ומהתחלות הבנייה, כך שמחירי הדיור יוסיפו לעלות גם בעשור הבא.

לצד כל זה, העשור החדש נפתח באופן בלתי צפוי בנגיף הקורונה, שעשוי אולי לטרוף את הקלפים, וכבר מסתמנת ירידה זמנית בכמות עסקאות הנדל"ן בזמן המשבר.

הערכה היא שהמפולות בבורסה ישיבו את הרוכשים בחזרה לתחום הנדל"ן. לנדל"ן יש הילה שלהשקעות אחרות אין, הוא נחשב כהשקעה סולידית ויציבה לאורך השנים, ובמגמת עלייה מתמדת באזורי הביקוש.

העשור הבא, בהתחשב בעובדה שקרקע היא משאב מוגבל המצוי במחסור, בעיקר באזורי הביקוש, יתאפיין בבנייה של מתחמי פינוי בינוי. כלומר הריסת מקבצי בניינים, ובניית בניינים חדשים תחתם, אשר יאפשרו תכנון שכונות תוך יצירת תשתית נאותה, ולא הקמת בניין בודד ללא תשתית מספקת. כבר עתה רואים את המגמה ברשויות המקומיות כמו עיריית גבעתיים, שזו חלק מהמדיניות שלה.