לאחרונה פרסם מינהל התכנון מדיניות מצמצמת בנוגע לתמורות המגיעות לבעלי דירות בפרויקטים של פינוי-בינוי. נושא זה הוא בלב מאבק תושבים בשכונת הרצליה הצעירה, שהגישו באמצעות עורכת הדין שירלי תומר ערר נגד תכנית הפינוי-בינוי המתוכננת במתחם "שיכון דרום" שבשכונה.
בדיון, שהתקיים בועדת הערר המחוזית לתיכנון ובניה, טענה עורכת הדין תומר כי התכנית שאושרה לוקה בפגמים מהותיים. ראשית, בכך שהיא חריגה ואינה עולה בקנה אחד עם מדיניותה של עירית הרצליה, שהצהירה הן במסגרת "משיכת" תכנית המתאר והן בהליכי עדכונה, כי העיר אינה יכולה לספוג את כמות יחידות הדיור המתוכננת. "ההיקפים שאושרו במתחם זה הם חריגים ולא מקובלים בעיר וראש העיר ויו"ר הועדה המקומית, הצהיר זה לא מכבר במכתבו לשר האוצר ושרת השיכון, שהוא הורה לעצור מתן היתרי בניה בשל העדר תשתיות מתאימות בעיר", טענה עו"ד תומר.
זאת ועוד: התכנית עצמה, כך על פי הערר, פגומה גם מבחינת העדר תשתית עובדתית להחלטת הועדה המקומית. התושבים טוענים כי הוועדה המקומית ירתה את החץ ואז סימנה את המטרה. כלומר הועדה החליטה על היקפים חריגים ולאחר מכן ניסתה להצדיק אותם באמצעות חוות דעת שגויות. לדוגמא – שמאי הועדה לקח בחשבון תמורות של 22,000 שקלים למ"ר מגורים בעוד ששמאית היזמים עצמה טוענת למחירי מכירה של 28,000 שקלים למ"ר. תוצאה זו נובעת מכך ששמאי העיריה החליט "להתעלם" מנתונים מסוימים (כגון מחירי הדירות בגליל ים) והתעלמות זו גרמה להטיה כלפי מטה של מחירי המכירה, באופן שלא משקף את השוק. לפיכך, הרווח לעלות בפועל הוא גבוה באופן ניכר מהרווח שהעריך שמאי העיריה ומגיע לרווח מופרז שמחריג את הפרויקט ממתחם הסבירות.
גם חוות דעת היזמים מוטה באופן שגוי להפחתת רווחי היזמים, לעומת הרווחים שעתידים להתקבל בפועל. זאת, על ידי שימוש בנתונים שכלל אינם מופיעים בתכנית. היזמים הורידו ממחירי הדירות את שטחי הממ"דים בטענה שלא עתידים להיבנות כאלו (בניגוד גמור לעמדת העיריה) ו"העמיסה" על עלויות הפרויקט שטחי מרתפים שחורגים אף הם מהשטחים הקבועים בתב"ע ובכך הפחיתה באופן מלאכותי ולא נכון את שיעור הרווח הצפוי.
עוד הוסיפה וטענה עו"ד תומר כי התכנית פגומה גם מההיבט התחבורתי. ראשית – שטחי המסחר המתוכננים אינם שטחים "שכונתיים" שישמשו את תושבי השכונה בלבד, אלא שטחים נרחבים שיימשכו תנועת רכבים מהעיר כולה, וחוות הדעת התחבורתית מתעלמת מהם. שנית – חוות הדעת התחבורתית לוקחת בחשבון רק את תוספת היחידות בפרויקט עצמו, ומתעלמת מפרויקט שיכון דרום (צפון) המקודם כעת, כמו גם מתכניות מאושרות נוספות עליהן מצהירה העיריה.
מחלוקת נוספת שעלתה היא בנוגע לתקני החניה: היזמים דורשים להקטין את תקן החניה ומבהירים כי דרישה זו הכרחית לתכנון המרתפים ולהסדרת הניקוז בתחום התכנית. העירייה מצידה עומדת על כך שתקן החניה שייקבע בתכנית יהיה מקסימלי.
בעוד כחודש יתקיים דיון נוסף בועדת הערר, ולאחריו צפויה ועדת הערר לקבל את ההחלטה בנוגע לתכנית. על ועדת הערר יהיה להכריע בטענת התושבים לכך שהתכנית אינה מאזנת כראוי בין האינטרס של בעלי הדירות בחידוש המבנים לבין האינטרסים הלגיטימים של תושבי השכונה, אינטרסים, שעל פי עו"ד תומר, חובה לתת להם משקל משמעותי בהחלטת הועדה.
____________________________________
לעורכת דין שירלי תומר תואר ראשון ושני במשפטים מאוניברסיטת תל אביב ונסיון מקצועי רחב ומגוון. בין היתר שימשה עו"ד תומר כשותפה ומנהלת תחום התכנון והבניה במשרד מוביל בתחום המקרקעין – מנוח ושות' וכיועצת משפטית לועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון. זאת, בד בבד עם פעילות בתחום האקדמי, כמרצה לדיני תכנון ובניה ומקרקעין לתלמידי מינהל עסקים באוניברסיטת תל אביב.
