הבנק מסרב לתת משכנתא למרות אישור עקרוני – מה הדין ?

הבנק מסרב לתת משכנתא למרות אישור עקרוני – מה הדין ?​

דווקא בתקופה קשה זו של מגפת הקורונה, נתקבלו במשרדנו פניות מלקוחות שפנו לקבל משכנתא, ובפיהם תלונה זהה: קיבלנו אישור עקרוני למשכנתא, ולמרות שהמצאנו את כל המסמכים שנתבקשו, הבנק מסרב לתת את הלוואת המשכנתא. מה עושים ?

1.       נבהיר תחילה את המסגרת המעשית:

א.       אדם המעוניין לקבל מהבנק הלוואה שהביטחון לה הינו שעבוד נכס מקרקעין (הלוואה זו מכונה "הלוואת משכנתא), פונה לבנק, בד"כ לבנק למשכנתאות, ממלא בקשה לקבלת משכנתא הכוללת פרטים אישיים וכלכליים שונים ( סכום הלוואה, טיב הבטוחה, מצב הכנסות חודשיות של התא המשפחתי, גיל, מקום עבודה וכדו'), מצרף אישורים שונים (תלושי שכר, דפי חשבון, נסח, הסכם או זכרון דברים) ומצפה לקבל את תשובת הבנק לבקשתו.

ב.       הבנק בוחן הבקשה, ונותן תשובתו. ככל שהבנק מסכים עקרונית למתן הלוואת המשכנתא, הוא נותן למבקש מסמך הנקרא "אישור עקרוני למשכנתא". במסמך זה הבנק מביע הסכמתו, כאמור – ה"עקרונית", לתת למבקש הלוואה בסכום , תקופה , מסלולי ריבית ושיעורי הריבית בכל מסלול, סך ההחזר החודשי הצפוי, וסך העמלות.

ג.        ביחד עם "האישור העקרוני", הבנק נותן למבקש רשימת מסמכים שעליו להמציא לשם קבלת האישור הסופי של הבנק, ואזי יקבל המבקש רשימת מטלות כגון: הזמנת שמאי להערכת שווי הנכס, רישום הערת אזהרה. רק לאחר מילוי כל דרישות הבנק – הוא יאות לתת את הלוואת המשכנתא למבקש.

הבעיה המתעוררת:

לעיתים, הבנק חוזר בו מהאישור העקרוני, ומסרב לתת את המשכנתא בהתאם לאישור העקרוני שנתן ללקוח: בין מבחינת גובה הריבית ובין מבחינת סך ההלוואה. האמנם מותר לבנק  לסרב ?

2.       המסגרת המשפטית :

א.       אין חולק כי האישור העקרוני תקף ל-24 יום ממועד המצאתו למבקש.

ב.       אין מניעה לקבל אישור עקרוני למשכנתא ממספר בנקים במקביל.

ג.        האישור העקרוני, לכשעצמו, לא מהווה את החוזה המחייב, באשר, כר"ל, המבקש נדרש להמציא מסמכים נוספים לשם קבלת האישור הסופי.

ד.       יודגש כי מטרת המסמכים אותם נדרש המבקש להמציא כאמור, הנה אימות העובדות שהמבקש רשם בבקשתו לבנק.

ה.       אין חולק כי ככל שיסתבר לבנק מאותם מסמכים כי הם סותרים נתונים שניתנו לו בבקשה עצמה, ו/או יתגלו לו עובדות חדשות על המבקש/מצבו הכלכלי/מצב הנכס (המהווה בטוחה), וכדו' – הבנק בוודאי רשאי לסרב למתן המשכנתא, על אף האישור העקרוני.

3.        בחינת הסוגיה המשפטית :

א.       אם נתפוס את השור בקרניו, השאלה המשפטית הנה: מה הדין כאשר בנק מסרב לתת את הלוואת המשכנתא שהוא נתן לה אישור עקרוני, וזאת למרות שהומצאו לו המסמכים שנדרשו על ידו, והם תומכים בנתוני הבקשה למשכנתא ? האם ניתן לתבוע אותו בגין הנזק שגרם ? האם ניתן לחייב את הבנק להעביר ללקוח את כספי ההלוואה בהתאם לאישור העקרוני?

ב.       עמדת הבנקים: שמו של המסמך מעיד על תוכנו: הוא "עקרוני", ניתן לצרכי מידע כלכלי ולא כמסמך מחייב.

לא רק זאת, ביחד עם מתן האישור העקרוני, לעיתים הבנקים מחתימים המבקש או, למצער, נותנים לו מסמך נוסף בו המבקש מצהיר שהוא יודע שהאישור העקרוני אינו מחייב, והוא מקבל על עצמו מניעות מלהעלות טענות ו/או תביעות כנגד הבנק "בכל דבר וענין הקשורים למתן ההלוואה".

ג.        בפסיקה המועטה יחסית שניתנה בסוגיה זו, לא הצליחו לקוחות הבנקים בתביעה כספית כנגד הבנק בגין אי העמדת ההלוואה למרות האישור העקרוני.

4.       לדעתי: הפרת האישור העקרוני ע"י הבנק למתן משכנתא – יכולה להקים בנסיבות הראויות עילת תביעה (פיצויים) כנגד הבנק, ואפרט:

א.      הלכה פסוקה כי אין ל'שם המסמך' כל חשיבות משפטית: טיבו ומעמדו המשפטי של מסמך משפטי נגזר מתוכנו וממכלול הנסיבות. לכן, יש לשלול טענת הבנקים ששמו של המסמך "אישור עקרוני" מעיד על תוכנו ואופיו הבלתי מחייב.

ב.       בכל מקרה בו הלקוח שביקש משכנתא לא הוחתם על טופס נלווה, כמפורט לעיל, בו הוא קיבל על עצמו מניעות, המאבק המשפטי כנגד הבנק יהא פשוט יותר.

ג.       ברם, גם במקרה בו הלקוח כן הוחתם על טופס כאמור – לדעתי, אין בכך סוף פסוק וניתן להילחם במניעות שלכאורה קיבל על עצמו. החתמת מבקש הלוואת המשכנתא על מסמך בו הוא מקבל על עצמו מניעות מלטעון ו/או לתבוע הבנק "בכל דבר וענין הקשורים למתן ההלוואה" – הנה פעולה כוחנית של הבנק, המנצל בחוסר תום לב מוחלט את מעמדו בהשוואה למבקש ההלוואה. זו שיטת פעולה של הפעלת אמצעי פסול בחוסר תום לב, ובמקרים הראויים ניתן לתקוף מסמך כזה ולאיין (לבטל את תוכנו) אותו.

מסמך זה, אם נקבל תוכנו כמות שהוא, לא רק שהוא מעקר כל משמעות לבקשות הלווים, אלא הוא אף מאפשר ניצול לרעה ע"י הבנק בין השלב "העקרוני" לשלב הסופי, לשם השאת רווחיו/ניצול מצוקת הלווה.

ד.        עקרונות בסיסיים של דיני החוזים קובעים כי "הצעה" ו"קיבול" כורתים הסכם. ברור כי הסכם המשכנתא המסועף והמורכב (שאיש לא קורא למעט סעיף שיעורי הריבית ומועדי התשלומים…) נחזה כהסכם המשפטי המחייב שבין הצדדים.

ברם, למרות זאת, עולם המסחר והמשפט מכירים גם בתוקפו של "הסכם עקרונות" תמציתי, זכרון דברים ראשוני, והם תקפים הגם שלאחר מכן מתווספים בהם סעיפים משפטיים רבים.

במה שונה דינו של האישור העקרוני ?

ניתן, ויש לקבוע כי "אישור עקרוני להלוואה" הינו בגדר הצעה ללווה (מטעם הבנק הרוצה למכור את הכסף), המותנית בהמצאת מסמכים שיש בהם בכדי לאשש את הנתונים שנמסרו בבקשה להלוואה: ככל שהמבקש ימציא לבנק, בתוך המועד המוסכם, את המסמכים שנדרש להמציא, ואלו תומכים בנתונים שהוא מסר בבקשתו, מבחינה משפטית זה מהווה "קיבול" של הלקוח להצעת הבנק, והאישור העקרוני שוכלל לכדי מסמך מחייב.

חיזוק רעיוני ניתן למצוא בכותרת דף רשימת המסמכים שהלקוח נדרש להמציא: כותרת מסמך זה הנה:"מסמכים לצורך קבלת משכנתא". משתמע מכאן ברורות כי עם השלמת המסמכים ובחינת התאמתם לעובדות ונתונים שנמסרו לבנק – הרי שהבנק ייתן את המשכנתא כפי האישור שנתן מראש.

ה.       לטעמי, אבן הבוחן המכרעת בסוגיה זו הינה בחינת תום לב הבנק בהתנערותו מהאישור העקרוני. אין לאפשר לבנק להתנער מהמסמך שנתן למבקש, ככל שהלה מילא את התנאים שנדרש למלא.

על חובת תום הלב (המוגברת !) של הבנק כלפי הלקוח, ראה בהרחבה במאמרי: "הבנק חייב לך !"

ו.       אין חולק כי, ככל שיוכח שסירוב הבנק נובע משיקולים כלכליים ו/או משפטיים הנוגעים לטיב הנכס/הבטוחות/מעמד החייב לאור בחינת המסמכים, וכי לא נפל מתום בתום לבו – יש לכבד את סמכות הבנק לשלול מתן ההלוואה. מדובר בכספיו, וזכותו ואף חובתו שלא לסכנם. (בהתאם לפסיקה אין ללקוח זכות מוקנית לקבל הלוואה, והדבר נתון לשיקול דעתו המלאה של המלווה). ברם, מכלל ההן, נשמע הלאו.

ז.        אוסיף ואציין, כי בפניות למשרדנו היו שטענו שהבנק הודיע להם, לאחר מתן האישור העקרוני: "אין טעם שתביאו מסמכים – לא נוכל לאשר לכם בתנאי האישור העקרוני".

לענ"ד, זו התנהגות ברורה של חוסר תום לב, והתנערות של הבנק ממחויבויותיו החוקיות. אציין בהקשר זה את עמדת הפסיקה שקבעה כי רף תום הלב הנדרש מהבנק הינו גבוה ביותר, כשל "סוכנות חברתית".

ח.        לדעתי, ככל שיוכח כי הבנק פעל בחוסר תום לב עת לא עמד בתנאי האישור העקרוני – אין בפסיקה הידועה מכשול אמיתי לתבוע את הבנק בגין נזקים שנגרמו ו/או לדרוש צו המחייב את הבנק לתת את האשראי בהתאם ל"אישור העקרוני".

ט.        הפסיקה הקיימת בסוגיה זו: בהתאם לפסיקה הידועה, התובעים נכשלו בתביעתם כנגד הבנק מחמת נימוקים שלא סותרים את דעת הח"מ, אלא מחמת חוסר הוכחה לנזק ו/או חוסר טיעון ראוי.

יש פסיקה הקובעת כי" זהו אישור ראשוני ובלתי מחייב המעניק לתובע-לווה פוטנציאלי- מושג ראשוני על גובה ההלוואה שבאפשרותו לקבל מהנתבע".

בכל הכבוד הראוי – ניתן ויש לחלוק על פסיקה זו: המבקש לא ביקש "מושג".

יש כיום מחשבונים רבים של כל הבנקים למשכנתאות, שדי בהם על מנת "לתת מושג".

הלקוח שפנה מבקש ביטחון שיהיה לו כיסוי להתחייבותו !

הפניה לבנק הנה מחמת צורך בכסף בסך משמעותי, בין לעסקה ובין לצורך תשלום אחר (חובות ?), ומבקש המשכנתא רוצה לוודא שהוא יוכל להסתמך על כספי הבנק.

עם מתן האישור העקרוני הבנק יוצר בפניו מצג ברור , שהינו: "בכפוף לכך שהמסמכים שביקשנו יאשרו הנתונים שציינת – הבנק יתן לך את כספי ההלוואה בסך שנקב באישור העקרוני ובתנאים הכלכליים שפורטו בו", והמציאות מלמדת שמבקש המשכנתא מסתמך בפועל על האישור העקרוני.

משלב מצג ברור זה – ככל שהמסמכים תומכים – המצג מחייב, והפרתו ע"י הבנק יוצרת עילת תביעה כנגד הבנק, לרבות בגין הטעיה או למצער רשלנות. יש תימוכין לכך בפסיקה, כמו גם בחוקי הבנקאות עצמם.

י.       אין משמעות הדברים שכל מי שניזוק מסירוב הבנק לכבד את "האישור העקרוני" רשאי להתחיל "לתפור כיסים" לקבלת הפיצוי מהבנק. ממש לא ! לא רק שהוא יצטרך להוכיח את גובה הנזק (ועליו נטל הראיה), יש לזכור שגם הוא מחויב בתום לב, ויתר על כן – הוא מחויב גם בהקטנת הנזק. למשל, הוכחה שפנה לקבלת משכנתא גם מבנקים אחרים.

המלצה חמה:

כל מי שניזוק מסירוב הבנק לכבד את "האישור העקרוני" שניתן לו, שיפעל בדחיפות לקבלת יעוץ משפטי הולם לבחינת מצבו המשפטי.

לעיתים ניתן לתקן המצב ולשכנע הבנק לכבד המסמך, אף ללא הליכים משפטיים, ובכל מקרה הלקוח ידע אם יש לו "קייס" נגד הבנק.