שופט בית המשפט המחוזי ת"א, יעקב שקד, ביטל חלקית את החלטת ועדת הערר לתכנון ולבנייה תל אביב לחייב בעלי נכסים ברובע 3 בהיטלי השבחה בגין תוכנית הרובעים בעיר, ופסק כי יש להתחשב בעליית השווי של הדירות ברובע, שנקבעה כתוצאה מתמ"א 38, שהיא תוכנית היסוד של תוכנית הרובעים, שפוטרת את בעלי הנכסים מהיטלי השבחה. פסק הדין יגרור הפסד לעיריית תל אביב של עשרות מיליוני שקלים.
תוכנית רובע 3, שהיא חלק מתוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38), נערכה על-מנת לקבוע הוראות לבנייה חדשה או תוספת בנייה, אשר מחד תעודד התחדשות עירונית והגדלת היצע הדירות, ומאידך תבטיח שמירה על אופי המרקם האורבני ואיכויותיו. מטרת תוכנית רובע 3 היא, בין היתר, חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"א 38, תוך התאמה למתחם האורבני שברובע. מדובר בחלק מהאזור שהוכרז לפני 20 שנה כאתר מורשת עולמית על-ידי ארגון אונסקו, שכן הוא כולל מבנים בעלי אופי ארכיטקטוני ייחודי המיועדים לשימור, ולכן ניתנה התחייבות לשמרו ככל האפשר. מטעם זה, תוכנית רובע 3 העניקה לאזור "הכרזת אונסקו" זכויות בנייה מצומצמות יותר, ביחס לאזורים אחרים ברובע 3.
למרות שזכויות בנייה שמוקנות למבנים מתוקף תמ"א 38 פטורות מהיטלי השבחה, עיריית תל אביב טענה כי תוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות של בעלי הדירות ושל הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות. זאת, בעוד שתמ"א 38 היא תוכנית עקרונית שלא ברור אם וכיצד ניתן לממש לפיה זכויות בנייה. אותם ודאות ותכנון קונקרטי שמצויים בשתי תוכניות הרובעים, מקנים לעירייה – כך לדעתה – את הזכות לגבות על התוכניות הללו היטלי השבחה לאור זאת זאת שלחה העירייה מאות חיובים לתושבי רובע 3 ו-4 בהיטלי השבחה, שדירותיהם לא עברו תהליך של שיפוץ וחיזוק באמצעות תמ"א 38, ושלגביהם נטען כי שווי הנכסים שלהם עלה כתוצאה מתוכנית הרובע.
השבחה מתמ"א 38
רבים מבעלי הנכסים הגישו עררים לוועדת הערר וטענו כי באם נוצרה השבחה בנכסים שלהם, היא נבעה מתמ"א 38, שפוטרת אותם מחבות בהיטלי השבחה, וכי בסופו של דבר גם תוכנית הרובעים היא תוכנית לא קונקרטית, ועל כן דינה אינה שונה. הוועדה דנה בעשרה עררים וקבעה כי ועדת הערר קבעה כי אין להתחשב בתמ"א 38 בתחשיבים.
השופט שקד שביצע ניתוח מדוקדק של פסיקות קודמות שדנו בהיטלי השבחה, ופסק כי על אף שתמ"א 38 אינה קובעת זכויות מוקנות, יש להביאה בחשבון, "וההתייחסות השמאית אליה תהא ב'גווני אפור'" כלשונו, ובניגוד להחלטת ועד הערר תל אביב – אין להתעלם ממנה. בסיכומו של דבר השופט שקד קבע כי אין פטור מהיטל השבחה במכר הדירות, וכי תוכנית רובע 3 מחייבת היטל השבחה, עם זאת, הוא הוסיף כי יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, בכפוף להנחיות לשמאי המייעץ.
