שופטת בית המשפט המחוזי בתל אביב, איריס לושי עבודי, קבעה בפס"ד משלים כי בעלי הערות אזהרה הם נושים בדין קדימה, אך יקבלו בחזרה רק חלק מכספם בהתאם לקצב התקדמות הבנייה בעת קריסת חברת הנדל"ן שזימה את הפרויקט.
בשנת 2019 ניתן פסק-דינה של השופטת איריס לושי-עבודי מבית-המשפט המחוזי בתל-אביב, אשר הורתה על מחיקת הערת אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38, שהחברה היזמית שלו קרסה (פר"ק 14785-05-18 בן מנחם ואח' נ' ספיר פרוייקטים מגורי יוקרה בע"מ ואח').
עתה ניתן פסק-דין משלים של השופטת לושי-עבודי ביחס למעמדם של רוכשים אלה בסדר הנשייה והשבת הכספים ששילמו על חשבון הדירות.
מדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספת בנייה, שיזמה החברה הקבלנית דרך התאנה בע"מ בבניין ברחוב יהודה הנשיא 7 ברמת-גן.
החברה חתמה על הסכם עם בעלי הזכויות בבניין, החלה בביצוע העבודות ומכרה 10 דירות חדשות בפרויקט, כאשר תמורת הסכומים ששילמו נרשמו לטובת רוכשי הדירות הערות אזהרה כבטוחה.
החברה נקלעה לקשיים כלכליים וביצוע הפרויקט הופסק במהלך עבודות הבנייה. בשנת 2018 קיבל בית-המשפט המחוזי בתל-אביב בקשה שהגישו בעלי הזכויות בבניין לפירוקה, ומינה את עו"ד מור נרדיה כמפרק החברה.
המפרק ניהל מגעים להשלמת הפרויקט עם מספר חברות, אלא שכולן סירבו להשלים את הפרויקט שכל הדירות החדשות בו נמכרו מראש, רובן במחירים נמוכים ממחירי השוק.
על רקע זאת ביקש המפרק לבטל את הסכמי המכר של הדירות החדשות כ"נכס מכביד" של חברה בפירוק ולמחוק את הערות האזהרה.
הסכמי המכר בוטלו
כאמור, בחודש מאי 2019 קיבלה השופטת לושי-עבודי את הבקשה, והורתה לבטל את הסכמי המכר ולמחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובת הרוכשים בנימוק ש"אין מנוס כי אם להוציא את העגלה מהבוץ ולפעול לקידום הפרויקט בהקדם האפשרי, אף במחיר של פגיעה ברוכשים".
בנוסף לכך לא הוכרו הרוכשים באותו שלב כנושים מובטחים, ובהחלטת השופטת צוין כי שאלת מעמדם של הרוכשים תתברר במסגרת תביעות-חוב שיוגשו למפרק החברה.
לאחר ביטול מכירת הדירות ומחיקת הערות האזהרה, הוגשו למפרק מספר הצעות לרכישת הפרויקט, ובתום התמחרות שנערכה בין המציעים, אישר בית-המשפט בנובמבר 2019 את מכירת הפרויקט לחברה יזמית אחרת תמורת 4.5 מיליון שקל בתוספת מע"מ.
רוכשי הדירות פעלו בהתאם להחלטה והגישו למפרק תביעות-חוב בגין הסכומים ששילמו עבור הדירה וכן דרשו פיצויים עבור האיחור במסירת הדירות (שלא נמסרו כלל למעשה) ועליית ערך הדירות.
יצוין כי בשלב בו קרסה החברה היזמית, חלק מן הרוכשים שילמו כבר את מלוא תמורת הדירה.
המפרק קיבל את תביעות-החוב בחלקן בכל הנוגע לתמורה ששולמה עבור הדירה, אך הגביל את סכומי ההחזר.
אשר ליתר רכיבי התביעות (האיחור במסירה ועליית הערך) קבע המפרק כי בקופת הפירוק ממילא לא הצטבר בשלב זה סכום המאפשר לשלם כספים מעבר לנושים המובטחים ולכן אין טעם לדון בתביעות אלה, שהן תביעות-חוב בנשייה רגילה.
שניים מרוכשי הדירות לא השלימו עם החלטת המפרק ועירערו עליה לבית-המשפט המחוזי.
עתה ניתן פסק-דינה של השופטת לושי-עבודי, אשר דחתה את הערעורים על החלטת המפרק.
בפסק-הדין החליטה השופטת לושי-עבודי שלא להתערב בעמדת המפרק, לפיה למרות שכיום מקובל לראות בהערות אזהרה כנכס קנייני היוצר בטוחה לבעלי ההערות, הרי שבמבחינה עקרונית במקרה זה הרוכשים בעלי הערות האזהרה אינם מהווים נושים מובטחים.
זאת, הואיל והערות האזהרה נמחקו שעה שהסכמי המכר בוטלו כ"נכס מכביד" ולכן ממילא הערות האזהרה לא מנעו את מימוש הפרויקט על-ידי המפרק ומכירתו לחברה אחרת, כפי שאכן אירע בפועל.
עמדת המפרק התקבלה
עם זאת, השופטת לושי-עבודי אישרה את עמדת המפרק, לפיה במקרה זה יש להכיר ברוכשים בעלי הערות האזהרה כבעלי זכות להשבת הכספים ששילמו בדין קדימה.
זאת, בשל ביטול הסכמי המכר כ"נכס מכביד" – פעולה המאפשרת לבית-המשפט להציב תנאים לוויתור על הנכס.
במקרה זה קבע אפוא המפרק, ועמדתו אושרה על-ידי בית-המשפט, כי התנאי לביטול הסכמי המכר יהיה השבה בדין קדימה של סכומי המכר לרוכשים בעלי הערות האזהרה.
אלא שבכך לא הסתיים העניין, שכן השופטת לושי-עבודי נדרשה לשאלה, מה צריך להיות היקף ההשבה של הכספים בדין קדימה לרוכשים.
בעניין זה נקבע, כי בניגוד לבטוחות אחרות מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974 (ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח), המבטיחות לרוכשי הדירות השבה של הכספים ששילמו במקרה של חדלות-פירעון, הרי שבטוחה מעין-קניינית מסוג הערת אזהרה מבטיחה את קבלת הנכס עצמו (ולא את הכספים).
לפיכך בטוחה זו מוגבלת להתקדמות קצב הבנייה של הפרויקט ולתשלומים שרוכשי הדירות מחויבים לשלם על-פי החוק והתקנות.
בית-המשפט הדגיש עוד כי גישה זו מתלכדת היטב עם עקרונות-העל של דיני חדלות-הפירעון ביחס לשוויון בין הנושים וקולקטיביות ההליך.
שכן מצב אחר יעניק לרוכשים המקדימים תשלומים הגנה מוגדלת על חשבונם של רוכשים אחרים שיפעלו לפי החוק והתקנות, כמו גם על חשבונם של נושים רגילים אחרים של היזם, כגון ספקים וקבלני-משנה.
שיקולי הצדק
במקרה זה, כאשר החברה היזמית קרסה, הדירות היו במצב של שלד.
בהתאם לנוסח החוק והתקנות אז, הרוכשים היו מחויבים לשלם ליזם 60% בלבד מתמורת הדירה עד לאותו שלב.
כמו כן בהסכמי המכר בפרויקט זה נקבע כי רוכשי הדירות ישלמו 40% ממחיר הדירה ואת יתרת התמורה רק עם מסירת הדירה.
לפיכך קבע בית-המשפט כי הרוכשים יזכו להשבה בסך של 60% בלבד מתמורת הדירה, וזאת למרות שחלק מהרוכשים (כולל המערערים) שילמו מראש את מלוא התמורה עבור הדירות, וזאת בניגוד לחוק, לתקנות ולהסכמי המכר.
השופטת לושי-עבודי ציינה עוד כי במקרה זה שיקולי הצדק פועלים אף הם לרעת המערערים.
שכן, המפרק מצא שהם היו שותפים למגוון תופעות בפרשה זו, אשר תרמו תרומה ניכרת למצב העגום אליו נקלע הפרויקט, כגון: רכישת דירות על-ידי מקורבים ב"מחיר מציאה" וללא ליווי בנקאי והקדמת תשלומים בניגוד לחוק, לתקנות ולהסכמי המכר.
לצפייה ודירוג כבוד השופטת איריס לושי עבודי
