החלום של זוגות צעירים בישראל (וגם כאלו שאינם) הוא רכישת דירה. לפי נתוני הלמ"ס מחיר דירה ממוצעת עומד על 1.455 מיליון ₪. כלומר, רכישת דירה ממוצעת מצריכה מעל 150 משכורות, כ – 13 שנות עבודה וזאת בהנחה שמשתכרים בשכר ממוצע של כ – 9,500 ₪.
לפניכם הנקודות החשובות אליהן יש לשים לב:
- בדיקת בעלות בטאבו – לפני חתימה על חוזה הרכישה, חשוב לבדוק כי המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הדירה. כמו כן, על הרוכש לבדוק כי אין חובותעיקוליםשעבודים או הערות אזהרה הרשומים על שם הדירה הנרכשת. בדיקה זו מתבצעת על ידי הוצאת נסח טאבו מלשכת הרישום בה רשומה הדירה או ע"י אישור זכויות ככל והדירה טרם נרשמה בטאבו. נסח הטאבו או אישור הזכויות יכול ללמד גם על מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה, חכירה לדורות, האם בוצעה פרצלציה (חלוקה) במגרש והבניין נרשם כבית משתף עם "תתי חלקות" נפרדות וכו'.
- חריגות בניה – בדיקת תכנית הבית אל מול הבית עצמו. בדיקה זו חשובה על מנת לוודא כי לא בוצעו בבית תוספות בניה לא חוקיות העלולות להיהרס ביום מן הימים. בדיקה זו נעשית באמצעות סקירת "תיק הבניין" במחלקת ההנדסה ברשות המקומית.
- בדיקת היטלים צפויים – לפני החתימה חשוב לבדוק האם ישנן תוכניות מאושרות לבית כך שהבעלים הנוכחי צריך לשלם בגינן היטל השבחה. וכן, לבדוק האם ישנן תוכניות המופקדות בעירייה ואמורות לקבל אישור בקרוב, במידה וישנן תכניות לפני אישור יש לקחת בחשבון כי היטל ההשבחה יעבור לרוכש (אם ימכור את הבית). נהוג כי את היטל ההשבחה ישלם מוכר על תוכנית שקיבלה תוקף עד למועד חתימת ההסכם ועל כן גם ככל וישנו חיוב בהיטל השבחה הרי שהוא יחול על המוכר ועל כן חשוב לוודא כי מתוך כספי התמורה בגין הדירה יופקד סכום בנאמנות אצל ב"כ המוכר אשר ישקף את הסכום הצפוי להיטל השבחה ומס שבח ככל ואישורים אלו לא יהיו בידי המוכר בעת מסירת הדירה לקונה ע"מ לאפשר לב"כ המוכר לשלם את החיובים ככל שיהיו.
- בדיקת תקנון ותשריט הבית המשותף – הסכם זה מגדיר איזה חלק בחלקה (שטח/ מיקום/ כיווני אוויר) שייך למי ולרוב מוסדרים בו גם חלוקת זכויות הבניה הקיימות או העתידיות, כאשר גם במקרה זה מוכנים תשריט ובו מסומנת כל יחידת דיור, עליכם לבדוק שהשטחים אותם אתם מקבלים יתאימו לתשריט.
- זיכרון דברים – רבים מהאנשים סבורים כי חתימת זכרון דברים נועדה אך ורק "להראות רצינות", אולם לא כך הדבר. חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969,קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. ולכן, כל סוג של מסמך – זיכרון דברים / סיכום פרטים – בכתב, אם וככל שיכלול מספר פרטים מינימליים אך מהותיים כמו תיאור הנכס, פרטי העסקה (סכום העסקה ומועד פינוי וכד') פרטי הצדדים, יכול להיחשב כחוזה לכל דבר ועניין, אם וככל שיתגלע ויכוח בהמשך ואחד מהצדדים יהיה מעונין להכיר בזכרון הדברים כחוזה מחייב.עצם החתימה על זכרון הדברים יש בה כוח להגביל מאוד את יכולתכם להתמקח ולשאת ולתת עם הצד האחר על תנאי חוזה המכר.ביטולו של זכרון דברים על ידכם, עלול לגרום לקשיים רבים – אם וככל שהצד האחר כאמור מעונין בהשלמתה של העסקה – לרבות חיובכם בתשלום פיצוי בגין הפרת חוזה.
לסיכום, על מנת שלא "ליפול" ברכישת הדירה, עליכם לשים לב למספר נקודות חשובות. בשל היקפה הגדול של עסקת רכישת דירה עליכם לקחת עורך דין אשר ילווה אתכם לכל אורך ההליך. לכן, בטרם חתימה על חוזה רכישת דירה, עליכם לשכור עורך דין העוסק בתחום המקרקעין על מנת שיבדוק את מלוא המסמכים הרלונטים לעסקה וידאג לכל זכויותיכם.
עורכת הדין שחיבר כרמית הינה מומחית בתחום המקרקעין, בעלת ניסיון רב בחוזי קניה, מכירה והשכרת נכסים. בשנים האחרונות ביצעה מאות עסקאות מגוונות הכוללות רכישת/מכירת דירות, דירות יוקרה, מגרשים, משרדים.
