מה הצד המשפטי של רכישת נכס, בחו"ל?

בשנים האחרונות אנו עדים ליותר ויותר ישראלים הרוכשים נדל"ן מעבר לים. הסיבות לכך הינן מגוונות, ואין זה המקום לסקור אותן. אולם, כמשרד שמלווה למעלה מעשור משקיעים ויזמים ישראלים הפועלים בחו"ל, מצאנו לנכון לרכז עבורכם מספר תובנות וטיפים שיסייעו לכם כמשקיעים פוטנציאלים אשר מעוניינים לרכוש נדל"ן בין אם במזרח אירופה (המהווה יעד מבוקש למשקיעים בשנים האחרונות) ובין אם בכל מדינה אחרת על פני הגלובוס שצריכים להבין את המגבלות המשפטיות הקיימות במדינות היעד וכן את הנהלים שהינם חלק מהליך רכישת נדל"ן במדינה הנבחרת.
השלבים ברכישת נדל"ן במדינה ספציפית אינם שונים בהרבה מהליך רכישת נדל"ן בכל מקום אחר, אך חשוב להבין שישנם היבטים משפטיים שונים בין המדינות וכן לעמוד על ההבדלים התרבותיים הנוגעים לאופן ניהול העסקאות וההתנהלות העסקית. והערה חשובה – רכישת דירת יד שנייה אינה כדין רכישת דירה מקבלן / יזם מקומי.
ההמלצה העיקרית שלנו היא: אל תבצעו עסקת נדל"ן בחו"ל ללא ייצוג משפטי הולם ממשרד עורכי דין ישראלי המתמחה בסוגיה וזאת על מנת לסייע בהליך הרכישה ובכך להימנע ממפח נפש והוצאות מיותרות.
מעטות המדינות שיצרו מנגנוני הגנה על הרוכש כדוגמת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הישראלי. לכן, כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן / יזם במדינה זרה חשוב לבדוק כיצד כספנו מובטח, ומה מבטיח כי בסופו של יום נקבל את הדירה הנחשקת. בניגוד לפולין בה המחוקק קבע כי כל הכספים המשולמים ע"י הרוכש יופקדו בחשבון מיוחד בבנק ויועברו למוכר (הקבלן / יזם) רק במועד מסירת החזקה בדירה הנרכשת, באוקראינה לעומת זאת, בהעדר חקיקה מתאימה, המקומיים נוהגים לשלם לקבלן/יזם לעיתים את כל מחיר הדירה מראש כנגד הנחה, וברומניה נהוג לשלם לקבלן במעמד חתימת ההסכם 10% והיתרה במועד מסירת החזקה והרישום במרשם המקרקעין.
ארה"ב הינה בין המדינות הבודדות בהן הרוכש יכול להרגיש מעט יותר בטחון בעת ביצוע רכישת נדל"ן, שכן עפ"י הדין המקומי העסקה מבוצעת ע"י עו"ד המתמחים בעסקאות נדל"ן ובקיאים בחוק המקומי (בארה"ב ישנן 50 מדינות עם חוקים שונים) הפועלים מתוקף רישיון מהמדינה ובין תפקידיה לבצע בדיקה לשרשרת הזכויות בנכס, היסטוריית בעלויות ורישומים על הנכס, בירור חובות בעירייה, משכנתאות וכדומה. התהליך מכונה Due Diligence משפטי ומטרתו לוודא כי הרישום יתבצע ע"ש הקונה ללא התניות או שעבודים וחובות מבעל הבית הקודם.
המלצות לבדיקה לפני כניסה לעסקת נדל"ן בחו"ל:
לפני שנחתום על הסכם הרכישה יש מס' נושאים שמומלץ לבצע:

• זכויות המוכר בנכס והנכס וייעודו התכנוני

מומלץ לבחון את טיב זכויות המוכר בנכס, לבחון את האופן שבו הועברו הזכויות למוכר, והאם בידיו כל האישורים וההיתרים המתאימים או האם קיימים הליכים משפטיים או אחרים כנגד הבעלות בנכס, ואת אופן רישומן של הזכויות במרשם המקרקעין. לצורך בדיקות בסיסיות, וחשובות אלו יהיה נכון וראוי להשתמש בעורך דין שיבדוק את זכויות המוכר בנכס.

• נכס מושכר

במידה והנכס מושכר יש לבחון מיהו שוכר הנכס, לאיזו תקופה, ומהם תנאי השכירות.

• השותפים – המס המקומי והמס הישראלי – למי משלמים?

סוגיית המס. חשוב להבהיר למשקיעים ישראלים כי הם ממוסים על רווחיהם בחו"ל על פי דיני המס בישראל, ועליהם להיערך ולהיוועץ עם רואה חשבון ישראלי, שייתן דעתו בכל הקשור להיבט המס בעסקה זו.

• ברומא התנהג כרומאי… אין קיצורי דרך

כפי שנהוג לומר "ברומא התנהג כרומאי", כך גם בכל הקשור לביצוע עסקת נדל"ן בחו"ל. חשוב והכרחי לבצע העסקה ללא קיצורי דרך על פי הדין המקומי, על כל המשתמע מכך, דבר שיקנה בטחון בביצוע העסקה.

• מדינות מזרח אירופה אינן ישראל – ליווי מקצועי הכרחי להגנת העסקה

יש חשיבות לליווי אנשי מקצוע בעלי ניסיון ואמינות ללא רבב. ביצוע עסקה באוקראינה או בכל מדינה אחרת איננה דומה לביצוע עסקה בישראל. מעבר למרחק הפיזי בין המדינות, מערכת החוקים, דרך ניהול המשא ומתן, ודרך ביצוע העסקה אינם זהים למה שמוכר וידוע בישראל. לכן, מומלץ לעבוד עם אנשי מקצוע ובעלי ניסיון איש איש בתחומו. מעבר לפן המקצועי והניסיון הדרוש, דרושה רמת אמינות גבוהה במיוחד מן הסיבות שהזכרנו לעיל, להבטחת שקיפות מידע וקידום העסקה על בסיס נתונים עובדתי אמין ככל הניתן.
 
עו"ד אילן ליבוביץ, שותף מייסד במשרד עורכי דין ליבוביץ, אהרוני ושות' המייעץ לגרין פארק יזמות ובניה הבונה צמד מגדלי דיור ונופש באודסה, אוקראינה