פועל יוצא של התוכנית , הינה התחדשות עירונית בעיקר של מרכזי הערים ושכונותיה הוותיקות, כאשר עם הזמן בתודעת הציבור ומקבלי ההחלטות, הפכה מטרה זאת למטרה העיקרית של התמ"א.
על מנת לעודד את המהלך, נתנה המדינה תמריצים לבעלי הבתים, כך שיוכלו למגן את בתיהם ללא עלות, כאשר את הבניה יממנו קבלנים שיקבלו זכויות בנייה כנגד עלות החיזוק ו/או הבניה מחדש של הבניינים הישנים.
התמריצים העיקריים הינם תוספת ביחידות דיור ופטורים ממיסים עירוניים בעיקר.
הבעיה במבנה התמריצים שבכל העול נושאות הרשויות המקומיות. מחד, כמות האוכלוסייה צפויה לגדול בהתאם להצלחת התמ"א38 ומאידך הרשויות קיבלו פחות מיסים ממה שהן מקבלות מבנייה רגילה. המדינה, כהרגלה- לא הכניסה את היד לכיס ואת כל מימון התשתיות הציבוריות צריכות הרשויות לממן.
קונפליקט זה הינו שורש הבעיה וההתנגדות של הרשויות המקומיות לתמ"א. הרשויות מתריעות שאין להן תשתיות לקלוט את כל התושבים החדשים, והמדינה לא עוזרת ולא לוחצת על מימון תשתיות אלו.
בעיה נוספת ההופכת את התמ"א ללא פופולארית, הינה חוסר הסבירות במבנה התמריצים הקיים למימוש פרויקטי תמ"א בפריפריה. מחירי הקרקעות בפריפריה אינם מצדיקים פרויקטים מורכבים ומסובכים, וכמות זכויות הבנייה שניתן לממש אינה כדאית. לכן, התמ"א אינה רלוונטית לפריפריה כלל וכלל לפחות עד שישונו מבנה התמריצים או מחירי הדירות שם.
למעשה, נבנו בסך הכל כמה אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ המהוות חלק קטן ממספר יחידות הדיור שנבנה בשנים האחרונות. הרשויות המקומיות מעכבות את הוצאת היתרי הבנייה, שכן הן אינן ערוכות לטפל בהן, ומערימות קשיים ניכרים על מנת לקבל תוצאה תכנונית מתאימה להן ומאידך על מנת לסכל ככל האפשר את הוצאת ההיתרים ובכך להעמיס על התשתיות העירוניות תוספת תושבים.
לאחרונה, גם מינהל התכנון פועל כנגד המשך התמ"א וזאת על מנת לחדש בניה תוך כדי תכנון טוב יותר למרכזי הערים.הבעיות שעומדות כנגד התמ"א:
בניה של מגרש ללא התחשבות בשכונה ובצרכי השימושים של תושבי השכונה, הגבהת הבניינים והגברת הצפיפות שלהם, חוסר בתשתיות עירוניות ובמבני ציבור, עומס תחבורתי על רחובות העיר. כל הבעיות הנ"ל הינן רלוונטיות בעת מימוש התמ"א וימשיכו להיות רלוונטיות גם אם תתבטל.
עצירת התמ"א והפסקתה, יגרמו למספר השפעות:
עליית מחירי הדירות, בעיקר בערי המרכז אבל בכל הארץ תהיה השפעה על המחירים.
השארת מבנים רעועים ואזרחים רבים חשופים לסכנת רעידת אדמה או מתקפה מצד ארצות אויב. במקרה של אירוע רעידת אדמה חזק, הנזקים צפויים להיות כאלו שיכולים לאיים על יציבותה של המדינה בכלל.
הזנחת שכונות ותיקות ומרכזי ערים והפיכתן למוקדים של "סלאמס".
לכן, עקב הגידול באוכלוסיית המדינה והחוסר העצום בדירות ומצב הבניינים הוותיקים, המשך התמ"א נדרש ונחוץ ביותר.
יחד עם זאת נדרשת התייחסות תכנונית אורבנית נאותה. יש לארגן את הערים מחדש ולהתאימן לצרכי שנות האלפיים. יש לחזק את התחבורה הציבורית והתחבורה האלטרנטיבית כדי לעודד הפחתת שימוש במכוניות בערים ולהוסיף מבני ציבור בתת הקרקע של הבנייה החדשה. היום, נבנים בניינים עם מרתפי חנייה בכל הערים לפי דרישת הרשויות. ברור כבר לכל, כי אין יותר קיבולת ברחובות הערים לכלי רכב נוספים ולכן יש צורך דחוף במיתון התנועה. את המרחב שמתנה מתחת לבניינים ניתן לנצל לצרכי ציבור כמו שנעשה כבר בערים צפופות ומתקדמות ברחבי העולם.
יואב מורן, הוא בעלים ומנכ"ל חברת קרן נדל"ן המתמחה בפרוייקטי תמ"א 38/2
