פרויקטים של התחדשות עירונית, צצים בעת האחרונה כפטריות לאחר הגשם. פעמים רבות בעלי הדירות נקלעים שלא בידיעתם לניגודי עניינים של עורכי הדין המלווים את הפרויקטים, כעת ועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין, בראשותו של עו"ד מנחם מושקוביץ, עושה סדר בבלגן של התנהלות עורכי דין בפרויקטים.
ההחלטה אותה הוציאה ועדת האתיקה בראשות עו"ד מושקוביץ, פורסמה בעקבות הצורך של בעלי דירות ודיירים המעוניינים בפרויקטים של התחדשות עירונית ברחבי הארץ מחפשים אחר ייצוג וייעוץ משפטי של עורך דין מתאים. אולם, בהליך ההתחדשות העירונית מצוי גורם נוסף, בעל אינטרס, והוא היזם של הפרויקט.
שילוב האינטרסים של בעלי הדירות ושל היזם הוביל לפרקטיקה המקובלת של הסכם בו הדיירים מעניקים זכויות בנייה שבבעלותם ליזם אשר בתמורה משדרג את דירותיהם וזוכה בתמורה לזכויות בנייה לדירות נוספות אותן הוא מוכר. על מנת לקדם את התהליך וכחלק מהתמורה, מסכים היזם לשלם את שכר טרחת עורך הדין המייצג את הדיירים לכל אורך ההליך, מה שמוביל למספר דילמות אתיות.
לאור ריבוי הפרויקטים להתחדשות עירונית בשנים האחרונות, בידי ועדות האתיקה התקבלו תלונות רבות בעניין הנדון כנגד עורכי דין, הקשר שלהם עם היזם, הנאמנות לדיירים, טענות רבות על שידול בתחום ועוד.
מעיקרי ההחלטה עולה כי אסור לאותו משרד עורכי דין לייצג את היזם והדיירים באותו פרויקט, לרבות החלפת צד החל מתחילת שלב הייצוג. לא ניתן לייצג לקוח קבוע, דהיינו יזם יחד עם לקוח חד פעמי, שהם הדיירים.
לגבי ייצוג שהסתיים של הדיירים או של היזם וכעת אותו משרד מבקש לייצג את הדיירים או היזם בפרויקט אחר – יש לבחון כל מקרה ומקרה לפי כלל 16 החל על ייצוג בעבר ובמקרה בו עו"ד ייצג בעבר את קבוצת הדיירים הוא לא יוכל לייצג חלק מהם בסכסוך מול הדיירים האחרים, שכן הייצוג הינו בעניין או בקשר לעניין שטיפל בו למען אותו לקוח (כלל 16).
בפרויקטים של התחדשות עירונית לא ניתן לאשר "חומות סיניות", דהיינו הפרדה בין עורכי הדין העוסקים בתיקים השונים בתוך אותו משרד עורכי דין. כל ניסיון להפרדה מלאכותית יותיר את איסור ניגוד העניינים, הבא להגן על הדיירים ולשמור על תדמית המקצוע, ככלי ריק. משרד עורכי דין המייצג את הדיירים לא יכול להיות "המארגן" של פרויקט ההתחדשות העירונית והמארגן של הדיירים לא יכול להיות עובד במשרד עורכי הדין.
עוד בהחלטה קובעת ועדת האתיקה, בראשותו של עו"ד מושקוביץ, כי אין מניעה שהיזם ישלם את שכר הטרחה לעורך הדין בגין ייצוג הדיירים. אולם עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו הדיירים או הנציגות והיזם לא יהיה מעורב בו . אולם אין מניעה כי היזם יחתום על התחייבות לדיירים על חבותו בתשלום שכר הטרחה, ובלבד שיהיו בהסכם שכר הטרחה אבני דרך לתשלום אשר לא תלויות ביזם. כמו כן, אין מניעה שעורך הדין מייצג הדיירים יקבל את שכרו כנגזרת של מספר הדירות הקיימות בפרויקט או משווין.
עורך הדין ועובדי משרדו רשאים לרכוש דירות בפרויקט בו הם מייצגים את הדיירים. וכן עורך דין בעל דירה בפרויקט רשאי להיות מייצג הדיירים אך ההמלצה היא שלא לעשות כן, גם אין מניעה שעורך הדין המייצג דיירים ישתתף במכרז למציאת יזם לפרויקט. החלטה זו, בהיותה מאגדת את ההחלטות הקודמות, חלה גם על פרויקטים קיימים.
הצורך בהסדרת מערכות היחסים בין מיוצגים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, הוא צורך מהותי לא רק במובן העסקי אלא גם ככלי לחיזוק האמון בין הציבור ובין מערכת המשפט כולה. החלטות כמו זו שיצאה משולחנה של ועדת האתיקה הארצית בלשכת עורכי הדין מהוות עוד אבן דרך במרקם העדין שבין האזרח למערכת המשפט.
_____________________________________________________
