החלום האולטימטיבי של אזרחי המדינה הוא לרכוש דירה. אך מה לעשות, שיש כל כך הרבה מהמורות בדרך להגשמתו. מצד אחד כמעט כל חודש, מופרטות עוד קרקעות לבנייה ודירות נוספות לשוק הנדל"ן. אך נתוני הלמ"ס מראים, שמחיר דירה ממוצעת עמד על 1.5 מיליון שקלים. כלומר, רכישת דירה ממוצעת מצריכה כמעט 200 משכורות, שהם כ-13 שנות עבודה וזאת בהנחה שמשתכרים בשכר ממוצע של כ–10,000 שקלים. גם לאחר גיוס הון ראשוני ולקיחת משכנתא, צריך להחליט בין היתר על המיקום, גודל הדירה, תעסוקה ועוד. בנוסף לשאלות הללו ולפני שרוכשים את דירה, ישנן מספר שאלות משפטיות שזקוקות למענה טרם החתימה על החוזה.
ביקשנו מעורכת הדין יעל מנדלוביץ מומחית למקרקעין להסביר מהם הדגשים שצריך לשים לפני שרוכשים דירה
מי בעל הדירה על-פי חוק?
הוציאו נוסח טאבו מלשכת הרישום בה רשומה הדירה או אישור זכויות ככל והדירה טרם נרשמה בטאבו. חשוב לבדוק כי המוכר הוא אכן הבעלים הרשום של הדירה. על הרוכש לבדוק שאין חובות, עיקולים או שעבודים והערות אזהרה רשומים על שם הדירה. נוסח הטאבו או אישור הזכויות יכול ללמד גם על מצב הזכויות בדירה – האם מדובר בבעלות מלאה, חכירה לדורות, האם בוצעה פרצלציה (חלוקה) במגרש והבניין נרשם כבית משתף עם "תתי חלקות" נפרדות ועוד.
בדקו חריגות בנייה
בדיקה פיזית של תכנית הבית מול הבית עצמו, על מנת לוודא כי לא בוצעו בבית תוספות בנייה לא חוקיות העלולות להיהרס ביום מן הימים. בדיקה זו נעשית באמצעות סקירת "תיק הבניין" במחלקת ההנדסה ברשות המקומית.
היטלים צפויים –
בדקו האם יש תכניות הרחבה מאושרות לבית, שהבעלים הנוכחי צריך לשלם בגינן היטל השבחה ובנוסף, עליכם לבדוק האם יש תכניות המופקדות בעירייה ואמורות לקבל אישור בזמן הקרוב. במידה ונוכחתם לדעת כי אכן ישנן תכניות כאלו, תאמו כי היטל ההשבחה יעבור לרוכש (אם ימכור את הבית). נהוג שהמוכר ישלם את היטל ההשבחה על תכנית שקיבלה תוקף עד למועד חתימת ההסכם, לכן חשוב לוודא כי מתוך כספי התמורה בגין הדירה, יופקד סכום בנאמנות אצל נציג (בא כוח) המוכר, שישקף את הסכום הצפוי להיטל השבחה ומס שבח.
בדיקת תשריט ותקנון הבית המשותף
המפה של תכנית בניין העיר, אליה מצורף התקנון ויחד מגדירים מה ניתן לבנות על פי חוק בשטח מסוים. מגבלות כמו מספר הקומות המרבי המותר, אחוזי הבנייה המותרים, קווי בניין ועוד. לכן, עליכם לבדוק שהשטחים אותם אתם מקבלים תואמים לתשריט.
כתבו זיכרון דברים
זיכרון דברים לא נועד רק כדי "להראות רצינות", חוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. לכן, מסמך מסוג – זיכרון דברים או סיכום פרטים בכתב, גם אם מופיעים בו מספר פרטים מינימליים אך מהותיים, כמו תיאור הנכס, פרטי העסקה, סכום העסקה, מועד פינוי ופרטי הצדדים, יכול להיחשב כחוזה לכל דבר ועניין. בנוסף, במקרה של ויכוח בהמשך, אחד מהצדדים יוכל להכיר בזיכרון הדברים כחוזה מחייב.
מעצם החתימה על זיכרון הדברים, יש כוח להגביל מאוד את יכולתכם להתמקח עם הצד השני על תנאי החוזה הסופי. ביטולו של זיכרון דברים על ידיכם, עלול לגרום לקשיים רבים, במיוחד במקרים בהם הצד האחר מעוניין בהשלמת העסקה, לרבות חיובכם בתשלום פיצוי בגין הפרת חוזה.
"אחרי שתעברו על הדברים הללו, תוכלו להיות בטוחים לגבי הרכישה שלכם קצת יותר. להחליט על המיקום הנכון עבורכם, שכנים וקירבה למקומות הנחוצים לכם בחיי היום יום. מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בתחום, אשר ילווה אתכם לכל אורך ההליך וידאג שלא תפסחו על שום סעיף. לכן, גם אם עשיתם את הבדיקות בעצמכם, טרם חתימת חוזה רכישת דירה, פנו לעו"ד מקרקעין שיבדוק את מלוא המסמכים הרלוונטיים לעסקה שלכם וידאג לכל זכויותיכם." מסכמת עו"ד יעל מנדלוביץ
