בימים האחרונים פרסמה כתבת חדשות 12 אדוה דדון כתבת תחקיר על עוקץ הנדל"ן שהותיר מאות רוכשים בפרויקט משרדים באשדוד ללא הנכסים וללא הכספים שהשקיעו. במסגרת התחקיר פורט כיצד שני היזמים שהיו שותפים במיזם הסתכסכו ביניהם והאשימו האחד את השני בגנבת מיליוני שקלים וריקון חשבונות הנאמנות. עוקץ בתחום הנדל"ן הוא, לצערנו, דבר שכיח בנוף הישראלי. אחת לכמה זמן אנו עדים למקרה אחר שבו הרוכשים, שהשקיעו מאות אלפי שקלים, מוצאים את עצמם מול נוכלים ומתקשים להשיב את כספם בחזרה.
שאלנו את עו"ד כרמית שחיבר, מומחית בתחום הנדל"ן ובייצוג רוכשים ומוכרים בעסקאות נדל"ן, כיצד ניתן להימנע מהשקעות לא זהירות החושפות את הרוכשים לסיכון של מאות אלפי שקלים במקרה הטוב ומיליוני שקלים במקרה הפחות טוב ועוגמת נפש רבה. הנה הטיפים שקיבלנו ממנה:
להיעזר תמיד בעורך דין לענייני נדל"ן
בעסקאות נדל"ן גם אם מדובר בעסקה קטנה של כמה מאות אלפי שקלים מומלץ תמיד לקחת עו"ד נדל"ן ולא עו"ד מתחום משפטי אחר שהוא נטול ארגז כלים על מנת שיבדוק את העסקה, שיבצע בדיקות מקדמיות, בדיקת המערכת ההסכמית משפטית, ואת כלל המסמכים הנחתמים בעסקה ויעיר הערותיו להסכם וינהל על כך מו"מ משפטי וכמובן גם ייתן סקירה על היבטי המיסוי בעסקה.
מה חשוב לדעת על דמי חכירה?
באם הקרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל נדרש לוודא, כי הקבלן הינו חוכר והאם החכירה הרשומה היא לטווח ארוך וכי שולמו לרשות מקרקעי ישאל דמי ההיוון עבור כל תקופת החכירה.
האם יש צורך בהערת אזהרה?
חשוב שעורך הדין המייצג את הרוכש ירשום הערת אזהרה או יוודא שזו אכן נרשמת בפועל ולא יאפשר שחרור התשלום הראשון מנאמנות עד לרישום הערת האזהרה בפועל.
האם היזם יציב כלכלית?
יש לבחון את היציבות הכלכלית של הקבלן/יזם, ניסיונו, מספר השנים בתחום ומספר פרויקטים שאיכלס בפועל, תביעות ותלונות כלפי הקבלן. בעת הזו ובכלל חשוב שיהיה ליווי בנקאי לפרויקט ומתן ערבות בנקאית על כל שקל שמשלם הרוכש למעט רכיב המע"מ ובכך ניתן למזער סיכונים ואת הנזק שעשוי לקרות במצב של חדלות פירעון של חברה או פשיטת רגל של הקבלן ולא להימצא בסיטואציה כפי שהוצג בתחקיר שנותרו מאות רוכשים ללא מענה ועם פרויקט שלא הושלם עד תום.
בדיקות מקדמיות לבעלות על הקרקע
בדיקות מקדמיות הנוגעות לבעלות על הקרקע- יש לבחון מי הבעלים של הקרקע ולוודא שהקרקע אכן בבעלות היזם/הקבלן ושהקרקע נקייה מכל שעבודים/עיקולים/הערות/זיקות הנאה/חובות וכו'.
האם מחיר הדירה סופי?
בהסכמי הקבלן עצמם יש לוודא שמצוין באותיות קידוש לבנה, כי המחיר של הדירה הוא סופי וכולל מע"מ ואת כלל ההוצאות הנלוות הכוללות היטלי פיתוח, היטלי השבחה, אגרות המוטלות על היזם וכו'.
מתי תקבלו את הדירה?
יש לוודא קיומו של סעיף המתייחס למועד מסירת החזקה בנכס ומה הדין במקרה של עיכוב ולהכפיף את הסעיף להוראות סעיף 5א לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 הקובע את מנגנון הפיצוי בסיטואציה של עיכוב.
רכישת דירה או נכס הוא מאורע בין הכי משמעותיים פיננסית שנעשים במהלך החיים ולכן יש לבחון את מכלול הדברים הן ברמת המימון, הן ברמה המשפטית, הן ברמת זיהוי הבעלות, הן ברמת זיהוי הנכס ולקחת את בעלי המקצוע הנדרשים לשם כך.
כרמית שחיבר עו"ד נדל"ן, יו"ר התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין ומייסדת פורום פסגת ארגוני הנדל"ן בישראל. לאתר משרד שחיבר לחץ כאן
