שופט בית משפט המחוזי בחיפה, נאסר ג'השאן, קיבל עתירה אותה הגיש עו"ד ואדריכל ליאור דץ ממשרד א. שילה ושות' בשם עמותת שומרי הסף התנועה להגנת ערכי שלטון החוק, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה בחיפה וקבע כי המדיניות של הוועדה בנוגע להתחדשות עירונית בטלה. המדיניות נוגעת להליכי פינוי-בינוי ברחבי העיר וקובעת למעשה הגבלה של התמורה שיקבלו בעלי הדירות, במקום 25 מטר – 12.5 מטר. מדובר בהחלטה עקרונית שגם יש לה משמעות רבה גם לגבי מסמכי מדיניות בערים אחרות שקיבלו החלטות דומות בנושא של התחדשות עירונית – בהן תל אביב, רמת גן, ירושלים ונתניה.
במוקד העתירה שהוגשה, עמד מסמך מדיניות כלל עירונית לקביעת הנחיות לדירות תמורה בתכניות להתחדשות עירונית – במסלול פינוי בינוי, אשר פרסם מנהל ההנדסה – האגף לתכנון עיר, שאושר במליאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחודש פברואר השנה והודעת הבהרה שבאה לאחריו, שנועדה להבהיר את הוראת המעבר במסמך המדיניות החתומה על-ידי מהנדס העיר ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה שפורסמה כחודש לאחריו באתר עיריית חיפה.
המדובר היה במסמכים שקובעים מדיניות רשויות התכנון – הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, באישור תוכניות התחדשות עירונית "פינוי בינוי" בעניין התמורה שתינתן לבעלי הדירות. מסמך המדיניות, קבע מדיניות אחידה שבה תנהג הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, בתוכניות פינוי בינוי, למעט מקרים חריגים שניתן יהיה להביאם בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מסמך המדיניות קבע "הוראת מעבר" לגבי תוכניות שהחל הטיפול בהם, כאשר מסמך ההבהרות בא והבהיר את הוראת המעבר.
בפועל הוועדה המקומית חיפה החליטה להגביל את גודל התמורה שיקבלו בעלי הדירות בפרויקטים להתחדשות עירונית במקום 25 מ"ר ל 12.5 מ"ר וקבעה הוראות מעבר לכניסתה לתוקף של המדיניות החדשה למשך 45 יום שבא היא תאפשר ליזמים שיחתמו לפחות 40% מהדירים על הסכם סופי והתוכנית שלהם מקובלת על העירייה להציע לדירים תמורה העולה על 12.5 מ"ר. מיד החלו יזמים זרזים שידוע על החלטה לפעול להחתמה של דירים גם באמצעות של כנסים שהם השתתפו עשרות אנשים גם בתקופת הקורו
נה ובניגוד לתקנות שעת חרום.
על ההחלטה הזאת והתנהלות העירייה והועדה המקומית, הוגשה העתירה לבית משפט המחוזי בחיפה, באמצעות עו"ד ואדריכל ליאור דץ ממשרד א. שילה ושות', בשם עמותת שומרי הסף התנועה להגנת ערכי שלטון החוק. בעתירה נטען כי "ניכר, כי הזמן הקצר שנקצב לתקופת המעבר, נועד לאפשר רק ליזמים מקורבים שזכו לאישור מוקדם לתכנון של מי מנושאי המשרה במשיבות, עוד בטרם הסכימו לכך בעלי הדירות, להפעיל לחץ קיצוני ולא סביר על בעלי הדירות לחתום רק איתם על הסכמי פינוי-בינוי שהם הסכמים מורכבים שברגיל לא ניתן להגיע אליהם בזמן כה קצר, תוך ניצול הפאניקה המלאכותית שגרמו המשיבות לבעלי הדירות".
לטענת העותרים, המטרה הפסולה שעומדת ביסוד המדיניות והוראות המעבר, היא "לתת כוח שעשוי להיות מנוצל לרעה על ידי יזמים לא הוגנים להפעיל לחץ בלתי סביר על בעלי הדירות לחתום בחיפזון על הסכמים סופיים ומחייבים בתקופת זמן קצרה בלתי סבירה שלא מאפשרת לבעלי הדירות לבחון בצורה מעמיקה את תנאי ההסכמים בתקופת המערב".
המדיניות נוסחה כך שהיא תעניק בפועל ליזמים יתרון בלתי הוגן ובלתי סביר הן בניהול מו"מ בעזרת לחץ לא סביר עם בעלי הדירות והן בכך שהיא מעניקה ליזמים לא הוגנים רווח כלכלי בלתי הוגן ובלתי סביר על חשבון בעלי הדירות שהתמורה לה הם ציפו הוקטנה בהחלטה בלתי חוקית של המשיבות.
השופט ג'השאן קיבל את עתירת עו"ד ליאור דץ וקבע כי ההנחיות הפנימיות דינן להתבטל הן בשל אי שיתוף הציבור בהן והן מאחר ולא הונחה תשתית עובדתית הולמת בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לדבריו, שני נימוקים אלה ביחד מביאים לביטול הנחיות אלה.
"אין בפנינו", כתב השופט, "החלטה שקובעת סדרי פעולה של רשות מנהלית או קריטריונים לשם טיפול בבקשות אזרחים. ההחלטה שלפניי היא החלטה 'תכנונית' במהותה, שקובעת זכויות שיקבל אזרח ויזם במיזם פינוי-בינוי ויש בה כדי לקבוע אם מיזמים יצאו אל הפועל, או שמא לא יהיו כדאיים. הוראות מנהליות אלה מהוות על-פי הודאת המשיבות, 'גשר ביניים עד לסיום הליכי התכנון המורכבים' המקודמים על-ידי המשיבות, הנה כי כן, על-פי המשיבות, מקומה של הוראה זו, הוא בתכנון מקיף אשר זוכה לשיתוף הציבור, ובשל העדר תכנון החליטה הועדה המקומית לתכנון ובנייה למלא את החלל בהנחיות מנהליות המהוות 'גשר' או מדיניות ביניים, עד לאישור תכנון מלא".
השופט ג'השאן הוסיף בהחלטתו: "בהתאם לאמור, אין בפנינו הנחיות מנהליות רגילות, שייתכן ושיתוף הציבור בהן עלול היה להביא לסרבול ההליך המנהלי, כי אם הוראות מנהליות, שמקומן הטבעי הוא בתוכניות, שזוכה בשיתוף הציבור על-פי דין. הנחיות אלה, בדומה לתוכנית, קובעות את 'גבולות המותר' בכל הנוגע לתמורה לדיירים בפרויקט יזמי של פינוי-בינוי… מצאתי, כי הפגם שנפל בהנחיות מצדיק ביטולן בשלב זה. בנסיבות אלה, ראוי לשתף את הציבור, באשר החלטה זו עלולה לפגוע בחלקים נרחבים מתושבי השכונות, ובכלל זאת בעותרים, וראוי כי דעתם תשמע לפני קבלת החלטה קשיחה מן הסוג הנדון".
לאתר ליאור דץ – עורך דין ואדריכל
___________________________________________
לצפייה ודירוג כבוד השופט ג'השאן נאסר
___________________________________________
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%9c%d7%99%d7%90%d7%95%d7%a8-%d7%93%d7%a5-%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%90%d7%93%d7%a8%d7%99%d7%9b%d7%9c-%d7%95%d7%99%d7%95%d7%a2%d7%a5-%d7%90%d7%a1%d7%98%d7%a8%d7%98%d7%92%d7%99
