מגיפת הקורונה תפסה את ענף הנדל"ן לאחר שנים רצופות של עליית מחירים, גידול בכמות הפרויקטים ומאמץ מדיני גדול להוריד את המחירים, דרך תוכניות של התחדשות עירונית ודרך פרויקטים של מחיר למשתכן. אולם התפשטות הנגיף הביאה עימה גם משבר כלכלי עמוק והשאלה היא כיצד היא תשפיע על ענף הנדל"ן ועל ההתחדשות העירונית בפרט.
הנתונים האחרונים שהתפרסמו, במשרד האוצר ובלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) מראים שהפעילות בשוק ההתחדשות העירונית מקרטעת. במחצית הראשונה של השנה היו רק כ–2,300 התחלות בנייה במסגרת תוכניות התחדשות עירונית.
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית הוקפאו בתוך הליכי תכנון סבוכים, בין היתר בגלל תכנון לקוי של תשתיות. הרשות להתחדשות עירונית שהוקמה על ידי הממשלה הקודמת גם היא נתקעה, וכעת היא סובלת מהיעדר תקציב מתאים. הממשלה החדשה החליטה להעביר לרשות מאות מיליוני שקלים לקידום תוכניות, אולם בדומה להחלטות תקציביות אחרות, המהלך מתעכב.
יזמים רבים בתחום ההתחדשות העירונית, נתפסו לא מוכנים, ופרויקטים רבים נותרו ללא מימון שיאפשר את המשך הפעלתם של הקיימים והקמתם של חדשים.
מהי התחדשות עירונית?
פרויקטים של התחדשות עירונית באים לחדש מרקמי מגורים ותיקים ובכלל זה לשפר, לשדר, לחזק ולמגן בנייני מגורים ולשדרג שטחים ציבורים ותשתיות. פרויקט התחדשות עירונית הוא הזדמנות לבעלי הדירות לחזק ולמגן את דירותיהם ולחדש אותן ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את הנכסים.
ההתחדשות העירונית כוללת מספר תוכניות ובהן תוכנית של פינוי-בינוי, כלומר הריסה ובנייה של מבנה קיים ומנגד תוכנית לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה ותוספות בנייה (תמ"א). התמ"א (תוכנית מתאר ארצית) כוללת בתוכה מספר מסלולים – בהם עיבוי מבנה קיים או מסלול של הריסה ובנייה.
בחודשים האחרונים, בעקבות משבר הקורונה והשפעותיו הכלכליות, אנחנו עדים לדיווחים כי הפגיעה בשוק ההתחדשות העירונית היא כבר בפתח. התקופה היא תקופה של אי ודאות מצד הדיירים ורוכשי הדירות ושל קשיים כלכליים מסתמנים אצל היזמים. אולי זוהי הסיבה לכך שמשרדי המכירות ריקים, ולכך שכנסים שנועדו לקדם פרויקטים ומיזמים של התחדשות עירונית התבטלו.
משבר או הזדמנות?
מסתמן, כמו בכל תחומי החיים המקיפים אותנו, תחום ההתחדשות העירונית ייאלץ להתאים את עצמו למציאות החדשה שהביאה עמה הקורונה. במשבר הזה, תחום ההתחדשות העירונית נתפס לא מוכן – המדינה, שמנסה לעשות סדר בפרויקטים ובאישורי התוכניות נתפסה לא מוכנה ולא מאורגנת. המשבר תפס אותה כשהיא בעיצומו של ניסיון להקים את רשות ההתחדשות העירונית ולקבוע גבולות לתוכניות – אך לא הספיקה להשלים את המהלך.
גם היזמים נתפסו לא מוכנים, מי שהיו בעיצומן של שנים טובות לענף הנדל"ן מצאו את עצמם שקועים בפרויקטים רבים שנותרו ללא מימון שיאפשר את המשך הפעלתם של הקיימים והקמתם של חדשים.
גם הדיירים ורוכשי הדירות הפוטנציאליים לא צפו את המשבר. בתקופה של חוסר וודאות – של חוסר ידיעה מה צופן העתיד, מה הם הסיכונים ומה ההזדמנויות. לכל אלה מצטרף חוסר הוודאות הכלכלי, הקושי בשלם משכנתאות וחוסר הידיעה מה צופן העתיד הכלכלי לדיירים ולרוכשי הדירות.
כיצד ענף הנדל"ן יגיב למשבר הקורונה? האם תהיה לו השפעה על מחירי הדירות? האם המחירים יעלו או ירדו בעקבות ההאטה במשק ובהתאם לתחזיות המיתון? הכלכלנים בעולם מבהירים שאנו בעיצומו של אירוע מתגלגל שמחולל משבר שטרם נראה כדוגמתו. במשרד האוצר אומרים גם כן שהאטה הכלכלית במשק כבר מורגשת וכי אנו נמצאים בפתחו של מיתון עמוק.
בעוד מספר שנים צפויה תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה להסתיים סופית. ההחלטה הזו של מנהל התכנון מוסיפה תמריץ הן ליזמים והן לדיירים לצאת לפרויקטים חדשים ולהספיק לבצע התחדשות עירונית במבנים ישנים, מתוך הבנה שאין עוד הרבה זמן לממש את האופציה הזו ולהשביח את הנכס.
יתכן שדווקא העובדה הזו – תמריץ את הענף ותחזיר אותו לפעילות סדירה ככל האפשר, גם אם לא לשיאה. אולי דווקא על רקע סיומה של תוכנית התמ"א הפרויקטים של התחדשות עירונית לא ייפסקו לחלוטין. אולם בעולם של התמודדות עם חוסר ודאות גדול כל כך, נוכל רק להמתין ולראות מה ילד יום.
________________________________________________
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%98%d7%95%d7%9d-%d7%a4%d7%a8%d7%96
