מעמד האדמות החקלאיות והזכויות העומדות לבעליהן אינו ברור עד הסוף, ומעלה שאלות מהותיות שיקבעו את ערכן הכלכלי עבור הבעלים. ישנם לא מעט אנשים שמשקיעים ברכישת קרקע חקלאית, וממתינים כי יפשירו אותה לבנייה בכדי שיוכלו לקבל עבורה את ערך השווי שלה כאדמה לצורכי בניה, הגבוה בהרבה בהשוואה לערך שהיה לה במעמדה כאדמה חלקאית. הבחירה לרכוש קרקע חלקאית במטרה הזו, לא תמיד עונה על ציפיות הרוכשים כפי שקרה במקרי התביעות שהגישו רוכשי קרקעות חקלאיות, שהגיעו עד לעליון ושם נדחו.
רוכשי אדמות חלקאיות התאכזבו לגלות כי בית המשפט לא קיבל את ערעורם בנוגע לזכאותם לפיצויים בגין הפקעת הקרקע החקלאית לקרקע ציבורית, וקבע כי לא ניתן לקבל פיצוי על הפוטנציאל או הציפיות שהיו להפשרת הקרקע לצורכי בנייה.
בית המשפט העליון דחה את ערעורם של בעלי קרקעות פרטיות, אותן רכשו כשהיו רשומות כחקלאיות, ושבהם כבר קודמו לטענתם תכניות להפשרה לבינוי. אלא שבניגוד לציפיות הרוכשים, שונה ייעוד הקרקעות והן הופקעו לצורכי בנייה ציבורית. בהרצליה הקרקעות שנרכשו שינו ייעודן להיות לפארק, ואילו בחדרה שונה ייעוד הקרקעות לטובת סלילת כביש 9.
– העליון קבע: "הקופה הציבורית לא תישא בעלות שכרם של חלומות שהיא לא גרמה ליצירתם"
בית המשפט העליון קבע כי לא ניתן לקבל פיצוי על קרקע הכולל מרכיב של פוטנציאל השבחה בעקבות שינויי ייעוד, רק בגלל ציפיות או חלומות שאכן כך יקרה. את התביעות הגישו בעלי הקרקע נגד הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, ולצד הטענה כי יש לפצותם על אובדן הפוטנציאל שהיה קיים לשינוי ייעוד הקרקע לבנייה, הוסיפו וטענו כי ניתן להיווכח בגורם הפוטנציאל גם ממחירי השוק בעסקאות דומות אשר מתבצעות בקרקעות חקלאיות בשלבי תכנון שונים, המשקפים את הפוטנציאל התכנוני שקיים בקרקע, כך שמחירן עולה במהלך השנים ועם התקדמות הצפי לאישורה של תוכנית לשינוי ייעוד.
בית המשפט נימק את פסיקתו: "הכרה בטענה לפגיעה במקרקעין מחמת אבדן פוטנציאל תכנוני, מסיבות עמומות בהן הציפייה התבססה על ספקולציות, השערות או פעולות שאינן מאופיינות בוודאות קרובה ובקונקרטיות, לרבות פעולות שאינן יציר כפיהן של רשויות התכנון, עלולה לפגוע באינטרס הציבורי הרחב. למעשה, בנסיבות אלה ככל שנפגעו הם תקוותם ורצונם של בעלי המקרקעין לשינוי תכנוני עתידי שייטיב עמם. אין בתקווה זו כל פסול, אולם לא בכל מקרה היא מצמיחה זכות לפיצוי על חשבון הקופה הציבורית".
– קו פרשת המים בזכאות לפיצוי: המינימום הנדרש הוא להצביע על הפקדת תוכנית בוועדות לתכנון
במסגרת פסק הדין, הגדיר בית המשפט את גבולות הגזרה שבהם ניתן לכלול פוטנציאל תכנוני בפיצוי בעלי קרקעות, וקבע כי המינימום הנדרש לשם כך הוא הפקדת תוכנית בוועדות התכנון. כלומר, כל עוד לא הופקדה בוועדה תוכנית אשר מייעדת את השימוש בקרקע לבנייה, בעל קרקע פרטית לא יוכל לטעון לפיצויים לאור פוטנציאל לשינוי ייעוד. במקרה כזה רכיב הפיצוי בגין ההפקעה לצורכי ציבור (פארקים, כבישים, בתי כנסת, תשתיות וכיו"ב) יתבסס על שוויה החקלאי הנוכחי של הקרקע.
עוד נקבע על ידי בית המשפט, כי לצורך הגשת תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובנייה, על בסיס טענה של פגיעה במקרקעין בגין אובדן פוטנציאל תכנוני, יש להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי, המבססת את הפוטנציאל התכנוני שעל פי הנטען "אבד" יחד עם ההפקעה. לשם כך על בעל הקרקע להצביע לכל הפחות על תוכנית רלוונטית המצויה בשלב ההפקדה ועוד "דבר מה נוסף". בית המשפט לא קיבל את טענת בעלי הקרקע כי אם לא יושלמו להם פיצויים על פי שווי הקרקע "הריאלי" בשוק החופשי, הכולל גם פוטנציאל תכנוני, לא יהיה באפשרותם לקנות קרקע חלופית.
– השורה התחתונה עבור רוכשי אדמות חלקאיות
נציגי העיריות אשר עמדתם התקבלה שירטטו את משמעות פסק הדין בשורה התחתונה -"משמעות פסק הדין היא שמי שקונה קרקע חקלאית לחיסכון או השקעה, מצפה להפשרה וברבות הימים הקרקע משנה את ייעודה לקרקע ציבורית, לא יקבל פיצוי בגובה מחיר השוק, שמבטא גם את הפוטנציאל והתקוות של השוק להפשרת הקרקע, אלא רק בגובה ערכם האובייקטיבי כקרקע חקלאית". בכך, מהווה פסק הדין תמרור אזהרה נוסף לעסקאות ספקולטיביות בקרקעות חקלאיות.
__________________________
