כפי שפורסם ברדיו חיפה וגם כאן באתר הזה, בתחילת פברואר קיבלה הוועדה המקומית חיפה החלטה להגביל את גודל התמורה שיקבלו בעלי דירות בפרויקטים להתחדשות עירונית: במקום מ-25 מ"ר ל-12.5 מ"ר, וקבעה הוראות מעבר לכניסתה לתוקף של המדיניות החדשה למשך 45 יום, שבא היא תאפשר ליזמים, שיחתימו לפחות 40% מהדיירים על הסכם סופי והתוכנית שלהם מקובלת על העירייה, להציע לדיירים תמורה העולה על 12.5 מ"ר.
מיד החלו יזמים זריזים שידעו על החלטה לפעול להחתמה של דיירים – גם באמצעות כנסים בהם השתתפו עשרות אנשים, גם בתקופת הקורונה ובניגוד לתקנות שעת חרום.
על החלטה זאת והתנהלות העירייה והוועדה המקומית, הוגשה השבוע, בשם דיירי שכונת רוטשילד ועמותת שומרי הסף, עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, על ידי עו"ד אורי שילה ועו"ד ואדריכל ליאור דץ ממשרד א. שילה ושות'.
העותרים טוענים "ניכר כי הזמן הקצר שנקצב לתקופת המעבר נועד לאפשר רק ליזמים מקורבים, שזכו לאישור מוקדם לתכנון של מי מנושאי המשרה במשיבות, עוד בטרם הסכימו לכך בעלי הדירות, להפעיל לחץ קיצוני ולא סביר על בעלי הדירות לחתום רק איתם על הסכמי פינוי-בינוי, שהם הסכמים מורכבים שברגיל לא ניתן להגיע אליהם בזמן כה קצר, תוך ניצול הפאניקה המלאכותית שגרמו המשיבות לבעלי הדירות".
לטענת העותרים, המטרה הפסולה שעומדת ביסוד המדיניות והוראות המעבר היא לתת כוח, שעשוי להיות מנוצל לרעה על ידי יזמים לא הוגנים, כדי להפעיל לחץ בלתי סביר על בעלי הדירות לחתום בחיפזון על הסכמים סופיים ומחייבים, בתקופת זמן קצרה בלתי סבירה, שלא מאפשרת להם לבחון בצורה מעמיקה את תנאי ההסכמים בתקופת המעבר.
המדיניות נוסחה כך שהיא תעניק בפועל ליזמים יתרון בלתי הוגן ובלתי סביר, הן בניהול מו"מ בעזרת לחץ לא סביר עם בעלי הדירות, והן בכך שהיא מעניקה ליזמים לא הוגנים רווח כלכלי בלתי הוגן ובלתי סביר על חשבון בעלי הדירות, שהתמורה לה הם ציפו הוקטנה בהחלטה בלתי חוקית של המשיבות.
בכך, פועלות הוועדה המקומית ועירית חיפה בסתירה לתפקידיהן הציבוריים, גם לדעת משרד המשפטים כפי שצוטטה בכתבה בגלובס, ובמקום להגן על תושבי חיפה הן פועלות ביודעין, ובכוונה תחילה, לפגוע בתושבים בעלי הדירות פגיעה כלכלית בלתי מידתית.
עוד הם טוענים כי "ההחלטה והמדיניות מעניקות לנושאי תפקידים ציבוריים, כגון מיכאל אלפר שהוא מ"מ יו"ר ועדת המשנה לתכנון ובניה, נחשון צוק יו"ר הועדה המקומית ואריאל וטרמן מהנדס העיר, כל אחד מהם בנפרד, סמכות שלא הוענקה להם בחוק, להחריג מהמדיניות אנשים או תאגידים שהם חפצים ביקרם, ומהווה על כן פתח לשחיתות שלטונית. אין במדיניות כל הוראה או מנגנון אשר מסדיר את אופי וקיום "המפגשים" בין היזמים ובין נושאי התפקידים הנ"ל, ולכן קיימת אפשרות ממשית שמדובר במפגשים שהתקיימו בין יזמים מקורבים ובין נושאי משרה במשיבות, תוך הפרת חובות ציבוריות, במחשכים, ללא דין וחשבון ותוך עקרונות השיוויון והשקיפות".
העותרים טוענים כי המדיניות החדשה לא נועדו לקדם פינוי-בינוי, אלא למעשה כדי למנוע פרוייקטים של התחדשות עירונית בחיפה, לסכל את תיקון תקן 21 ולסכל את כוונת המחוקק; ההחלטות התקבלו ללא תשתית עובדתית, הן פוגעות בזכויות יסוד חוקתיות של בעלי הדירות שלא לצורך, הן נוגדות לתכלית החקיקה של מדינת ישראל שעניינה התחדשות עירונית; אינן בעלות תוקף מחייב שכן הן לא פורסמו להערות הציבור ולא פורסמו ברשומות כמתחייב על פי הדין והפסיקה התקדימית; הן פוגעות בעיקרון חופש החוזים ונותנות העדפה פסולה ליזמים על חשבון בעלי הדירות; מעניקות סמכות למספר נושאי משרה לתת הקלות וטובות הנאה לאנשים שבטובתם הם חפצים ללא קריטריונים שיוויוניים וגלויים.
על כן, לשיטת העותרים, המדיניות חייבת להיפסל מכל הטעמים הנ"ל וכן משום שהיא לא מידתית. טעם נוסף לפסלות המדיניות הוא שקיימות חלופות פוגעניות פחות על פי הדין להשגת תכלית קידום תכנית לכל מתחם תחדשות עירונית בחיפה, לרבות מתן מגרש השלמה במקומות בהם לא ניתן לתגבר את זכויות הבנייה בתחום המגרש המקורי.
העתירה הוגשה כנגד המדיניות גם משום שמטרתה האמיתית של המדיניות היא לפגוע ולהתערב במערכת היחסים העסקית, החוזית והקניינית בין יזמים לבין בעלי דירות בפרוייקטים של התחדשות עירונית, ולתת עדיפות ליזמים על פי התושבים, לכאורה ליזמים המקורבים להנהלת העיריה הנוכחית. המדיניות מנוסחת כך שהיא מאפשרת לוועדה המקומית להתערב בחוזים פרטיים, ולהגביל ללא כל הצדקה את התמורה שישלמו יזמים לבעלי דירות עבור זכויותיהם במקרקעין, ללא כל זיקה לשווי האמיתי של המקרקעין שלהם ובניגוד לעקרון "חלוקת העושר" ו "איזון בין הרווחים והעלויות של כל הגורמים".
העותרים טוענים כי שורש הפגם העומד ביסוד המדיניות הוא מחדלה של הוועדה המקומית לבצע את תפקידה ולאשר תכנית על פי חוק התכנון והבניה, הקובע את היקף זכויות הבנייה בהתאם לשיקולים תכנוניים גרידא. הוועדה המקומית מודה, במסגרת דברי ההסבר למדיניות, שהיא לא פירסמה כללים תכנוניים ברורים, והיא מודה שהימנעותה לאשר תכנית ברורה גורמת ליזמים ולבעלי דירות לפתח ציפיות לא אחידות, ומופעלים עליה לחצים (שהיא לא עומדת בהם).
תחת אותם "לחצים" שהועדה המקומית מודה שמופעלים עליה, בחרה הועדה המקומית לפגוע בזכות יסוד של העותרים, ובמקום לקדם ולאשר תכנית לכל מתחם התחדשות עירונית בחיפה בהתאם לכושר הנשיאה העירוני של כל מתחם, בהתאם לשיקולים תכנוניים מקובלים, היא נהגה בסחבת תכנונית במשך שנים רבות, ולא אישרה תכניות אשר קובעות את היקף הבנייה, שעל בסיסן יזמים ובעלי דירות יוכלו לנהל מו"מ של שוק חופשי.
חרף זאת, במקום לבצע את תפקידה על פי דין לאשר תכנית תוך זמן סביר וליצור וודאות, החליטה הועדה המקומית להפעיל לחץ מניפולטיבי בלתי חוקי בעליל על בעלי הדירות על ידי צמצום מלאכותי, לא מידתי ובלתי הוגן של התמורות שהם זכאים לקבל מהיזמים בגין דירותיהם, כנראה בהנחה שכך היא תגרום ליזמים להקטין את ציפיותיהם ולחציהם עליה. לכן מבקשים העותרים לבחון שלילה של סמכוית הוועדה המקומית חיפה לאשר תוכניות להתחדשות עירונית.
עוד טוענים העותרים כי את אישור תכנית התחדשות העירונית בחיפה בכלל ובקרית אליעזר – קרית אליהו בפרט, מניע תהליך מכוון שנועד לסכל את המימוש של התחדשות עירונית. זה נובע מכך שמדיניות ראש העירייה היא לעכב ולצמצם את גידול מספר התושבים בעיר, שכן (לשיטתה) הגדלת האוכלוסיה "מכבידה" לכאורה על תקציב העירייה. הצהרות הוועדה המקומית והעיריה ברצונה לקדם תוכניות התחדשות עירונית בחיפה אינן נכונות, וכנסי התושבים שערכה הערייה הם לא יותר מאשר אחיזת עיניים שנועדו רק למטרה פיננסית – לקבל תקציבי מדינה לצורך תפעול רשות עירונית להתחדשות עירונית בעלויות עצומות ולהעסקת יועצים (מעל מיליון ומאה אלף ₪ לשנה מתקציב משרד הבינוי והשיכון, שכן הלכה למעשה הוועדה המקומית כלל לא פעלה להכריז על השכונות כמתחם פינוי-בינוי, האיטה את קצב הטיפול שלה בפרוייקט, ובניגוד מוחלט להבטחותיה בכנס, עדיין לא פירסמה תכנית אב ולא הגישה לועדה המקומית תכנית פינוי ובינוי להפקדה ואישור.
בקשר לכך נכתב בעתירה כי המדיניות שנקבעה ע"י הוועדה המקומית חיפה מנוגדת להוראות החוק, מנוגדת למדיניות שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לענין דירות התמורה ומשרד המשפטים. לכן, לטענתם, מדובר בהתרסה רבתי על מדיניות הרשות הממשלתית ועל עמדת משרד המשפטים.
העותרים יטענו שההחלטה והמדיניות אושרו בחיפזון ולא פורסמו להערות הציבור בטרם התקבלה ההחלטה, וכי הן לא פורסמו ברשומות, דבר המהווה רמיסת הוראות הדין המחייבות פרסומים אלה ורמיסת הזכות הטבעית המוקנית לבעל מקרקעין להביע הסתייגותו בטרם תוחל על נכסיו מדיניות פוגעת על החלטות שאינן בגדר תקנות, ואשר עליהן לא חלה הוראה חוקית כמפורש. לשיתוף הציבור חלים עקרונות הכללים כפי שהתפתחו בפסיקה.
בעתירה הם מבקשים בין היתר להורות על ביטול מסמך המדיניות "חפ/מד/2540 – מדיניות כלל עירונית לקביעת הנחיות לדירות תמורה בתכניות להתחדשות עירונית- במסלול פינוי בינוי".
• גילוי נאות: עו"ד ואדירכל ליאור דץ משמש כפרשן משפטי פוליטי של רדיו חיפה ומגיש התוכנית "דץ נגד כל העולם"
______________________________
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%9c%d7%99%d7%90%d7%95%d7%a8-%d7%93%d7%a5-%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%90%d7%93%d7%a8%d7%99%d7%9b%d7%9c-%d7%95%d7%99%d7%95%d7%a2%d7%a5-%d7%90%d7%a1%d7%98%d7%a8%d7%98%d7%92%d7%99
