מכירת דירה היא רגע משמעותי בחיים הכלכליים של המוכר, לא רק של הקונה, וצריך לזכור שזה שלמוכר יש הרבה מה להרוויח, לא אומר שאין לו גם הרבה מה להפסיד. ברור שאנשים שניגשים למכור דירה רוצים לעשות את המהלך הכי טוב שאפשר, אלא שלא תמיד הם יודעים איך. לשאלה איך למכור דירה בצורה הכי משתלמת שיש התשובה פשוטה – לשכור שרותי עורך דין טוב, שיודע איך לעשות את זה וילווה אותך. למרות שהתשובה באמת מאוד פשוטה, היא בכל זאת מעוררת שאלות הבהרה נוספות אצל הקונה, כנראה מפני שהוא נמצא על סף מהלך כלכלי משמעותי לו ולמשפחתו והלב קצת רועד ותוהה. נסקור את השאלות המטרידות הללו, ונענה עליהן אחת אחת.
– החלטת למכור דירה, מאיזה רגע אתה צריך עורך דין?
אתה צריך עורך דין החל מהרגע שיש קונה רציני לדירה, שאיתו הגעת להסכמה לגבי מחיר הדירה. מרגע זה, אל תחכה יותר כי ככל שתעכב את המעורבות של עורך דין בתהליך, כך תהיה חשוף ליותר טעויות שיכאבו אח"כ, כשכבר יהיה מאוחר מדי או קשה לתקן אותן.
– נניח שלא לקחת בזמן עורך דין, ממה הכי חשוב שתזהר?
אל תחתום בשום אופן על שום צורה, או גרסה, של "זכרון דברים" למכירת דירה. זהו הצעד הקלאסי ביותר שתוכל לעשות בכדי להביא על עצמך צרות ובעיות בהמשך.
– מה עורך דין מקצוען צריך לעשות למענך בתהליך המכירה?
והרי הצ’ק ליסט, איתו תוכל לבדוק אותו שלב אחר שלב…
1.
בדיקות מקיפות למצב המשפטי של הדירה וזכויות המוכר בה. בדיקות הכוללות, בין השאר, המצב הרישומי של הדירה, בדיקת חשיפות המס, היטל ההשבחה וההיטלים הנוספים שיחולו בעת מכירת דירה, בדיקת תיק הבית המשותף בו מצויה הדירה, בדיקת מצב המשכנתאות שקיימות על זכויות מוכר הדירה, ועוד בדיקות נדרשות אחרות הרלוונטיות לגופו של כל מקרה.
2.
טיוטה ראשונה להסכם מכירת הדירה, בהתאם לממצאי הבדיקות המקדמיות. ניהול מו"מ משפטי עם עורך הדין של הקונה, תוך חתירה להגנה מרבית על זכויותך.
3.
לאחר שמגיעים להסכם עם הקונה ועורך דינו, עורך הדין שלך חייב להיות נוכח פיסית במעמד החתימה על ההסכם, בכדי לוודא שהסכם מכירת דירה והנספחים הנלווים לו נערכים ונחתמים באופן תקין שימנע בעיות וסיבוכים עתידיים.
4.
לאחר החתימה, על עורך הדין שלך לדווח בשמך לרשויות מיסוי מקרקעין וכן לעירייה, ולטפל בהמצאת האישורים הנדרשים לסיום העסקה.
אם כבר עשית בשכל והחלטת לרכוש שרותי עורך דין, אל תתבלבל ותעשה את הטעות הנפוצה – לחשוב שכל עורך דין שמציג את עצמו כמומחה לנדל"ן יכול לעשות את העבודה, אז למה שלא תקח את ההכי זול?
טעות נפוצה שמוכרי דירות נוהגים לעשות היא בבחירת עורך הדין ללווי מכירת הדירה. בשוק המשפטי הרווי בישראל ישנם מוכרי דירות שנוהגים לחשוב כי כל עורך דין המציג עצמו ככזה שעוסק גם בנדל"ן, יוכל ללוות את תהליך מכירת הדירה ולגרום לתוצאה הרצויה שתשמור על מוכר הדירה. על כן ההחלטה "ההגיונית" היא לבחור בעורך הדין שמציע את שכר הטרחה הנמוך ביותר. בפועל, חשוב מאוד לבחור עורך דין מקצועי ובעל ניסיון שידע לתת את המענה המקיף הנדרש. אל תשכח שמתוך שלל ההוצאות הכרוכות במכירת דירה, שירות עורך הדין הוא הדבר האחרון שעליו כדאי לחסוך ויש אין סוף עדויות לכך שבייחוד במקרה זה נכון לומר שהכי זול כמעט תמיד יצא בסוף הכי יקר.
מצאת עורך דין ממנו התרשמת לטובה, איך תדע האם הוא נותן לך הצעת מחיר הגיונית? אולי הוא יקרן, או ההיפך, נוטה לך חסד ועושה את הכול בחצי חינם? במילים אחרות, כיצד מחושבת עלות שכר טרחת עורך דין?
בגדול, טווח שכר טרחת עו"ד המקובל בשוק, נע בין 0.5% ל-1.5% מגובה העסקה בתוספת מע"מ, וזאת בתלוי במספר פרמטרים עיקריים:
1.
סוג העסקה המדוברת ומורכבותה – עורך הדין בוחן את היקף העבודה הצפוי לאור סוג העסקה והמורכבות שטמונה בה. ככל וישנם אלמנטים שבהם צריך לטפל מעבר לתהליכים הסטנדרטיים (צווים, שעבודים, תקלות רישומיות וכיוצ"ב), כך עלות שכר הטרחה תעלה.
2.
הסכום בו אתם עומדים לבצע את המכירה – בדרך כלל נהוג לתמחר שכר כאחוז מסוים מגובה העסקה. כך שבעסקאות שבהן הדירה נמכרת במחיר גבוה יותר, עלות שכר הטרחה יהיה גבוהה יותר. הסיבה לכך נעוצה, בין השאר, גם באחריותו המקצועית של עורך הדין המטפל אשר חשוף לתביעות בסדרי גודל גבוהים יותר.
3.
השירותים אותם אתם מקבלים – האם עורך הדין מנהל עבורכם את כל התהליך או שרק מכין טיוטת מכר? האם הוא ידאג להוציא אישור עירייה או שישלח אתכם לבצע את הטרטורים המנהלתיים?
4.
הניסיון והמוניטין של עורך הדין בתחום הנדל"ן – פירמות ומשרדי עו"ד גדולים מתמחרים את השירות שלהם בד"כ גבוה יותר ממשרדי בוטיק ועורכי דין עצמאיים.
– האם כדאי לי לשכור שרותי עו"ד ביחד עם הקונה ולחסוך ככה כסף?
כיום ניתן לראות מוכרים וקונים בעסקאות נדל"ן אשר מנסים לחסוך בעלויות, ושוכרים את אותו עורך דין בכדי שילווה את שני הצדדים לעסקה. אמנם, מבחינה חוקית זה אפשרי, וכמובן יכול לחסוך לכם בהוצאות על שכר טרחה, אך עדיין אין זו פעולה שכדאי לבצע. השתתפות עם הקונים באותו עורך דין יכולה לגרום לניגוד אינטרסים, וגם לכך שלא תהיו בטוחים שאתם מוגנים בצורה הטובה ביותר. בנוסף, אם יש לנהל משא ומתן עם הקונים, יהיה קשה לבצע זאת כשאתם חולקים את אותו עורך דין, ובוודאי במקרה של סכסוך משפטי בין הצדדים כשאז עורך הדין לא יצליח מן הסתם לנהל תהליך משפטי אל מול עצמו.
– מה הופך אותנו, בפרידמן סלע ושות', לכל כך מוצלחים בליווי עסקת מכירת הדירה שלך?
ראשית, אנו בפרידמן סלע ושות’ מלווים עסקאות נדל"ן כבר 10 שנים וזה כל מה שאנחנו עושים!
אנו מעמידים לרשותך את כל הידע וניסיון שצברנו שכולל…
1. רשת הגנה חכמה – זיהוי מוקשים ואומדן חשיפות, מניעת הפתעות והוצאות לא צפויות.
2. מומחיות – אנו רואים את התמונה המלאה ומתכננים בהתאם לצרכים הספציפיים שלך.
3. יוזמה שתתן לך שקט נפשי – אנו מכינים מראש תכנית עבודה וניהול לוחות זמנים. מפנים לך את הזמן, וחוסכים לך הרבה כסף.
אם הגנה, מומחיות ויוזמה חשובים לך, צור קשר ונתאם פגישה שבה תוכל לקבל מיפוי וניטרול של המוקשים בשדה עסקת המכירה שלכם.
____________________________
