הקורנה ייצרה אי וודאות בכל ההיבטים של חיינו הכלכליים ולא פסחה על סקטור הנדל"ן, החזרה החלקית בלבד של המשק לפעילות יחד עם הציפיה לגל שני של הדבקות רק מגבירים את אי הוודאות. רוכשי דירות וקבלנים שואלים את עצמם מה יהיו ההשלכות של איחור במסירת דירה, האם הקבלן יידרש לשלם על כך פיצויים לרוכש כמתחייב מחוק מכר הדירות או שהאיחור יחשב כמוצדק והרוכש ייוותר ללא פיצוי.
הסוגייה של הפיצוי המגיע לרוכשים מקבלן עקב איחור במסירת דירה וההערכות לאפשרות כבר בשלב החוזה היא נושא שדנו בו בעבר לפני פרוץ המשבר, אולם היום הסוגייה הזו אקוטאלית מתמיד. הממשלה טרם הכריזה על עמדה ברורה בנושא ובשל מורכבותו לא סביר כי תצא בהכרזה גורפת. נכון להיום הצוות שהקים המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ לבחון את הקושי בקיום חוזים בשל התפשטות נגיף הקורונה ולהתוות את צעדי הממשלה שננקטו בעקבותיה, לא הביע עמדה חד משמעית בשאלה זו. ישנם ספקולציות רבות המנסות לתת מענה לשאלת הפיצוי בגין איחור במסירה, אנו ננסה לעשות סדר במצב הדברים כיום ולהבהיר ככל הנתן את השלכותיו.
האם הקורונה היא מקרה השולל פיצויים עקב כוח עליון
בימים אלו אנו רואים כי פעמים רבות השאלה על פיצוי בגין איחור נקשרת בשאלה האם הקורונה נחשבת לכוח עליון או לא. סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע כי "הייתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
כפי שניתן לראות החוק עוסק בהגדרת כוח עליון אבל משאיר הרבה פתח לפרשנות ולא נותן הגדרה חד משמעית של מהו אירוע כוח עליון, כמו כן ניתן לומר כי רוב סעיפי הכוח העליון על ניסוחיהם השונים, אינם מתייחסים מפורשות למחלות ומגפות. אי לכך ההשערות צריכות להתבסס על פסיקה ומסורת משפטית.
על פניו, במצב דברים שבו התפשטות מחלת הקורונה תחשב כאירוע אותו הצדדים לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבות על פי החוזה תושהה עד לסיום האירוע או תבוטל לחלוטין (בהתאם לנסיבות) ללא כל פיצוי. בנוסף, בהסכמי המכר עצמם נכללים סעיפי כוח עליון מפורטים השוללים את הזכות לקבל פיצויים במקרה בו האיחור במסירה נגרם על ידי כוח עליון שלא היה בשליטת הצדדים. הסעיפים הללו מנוסחים פעמים רבות באופן נרחב וכוללני יותר מההתייחסות בחוק וכן כוללים פעמים רבות התייחסות לאירועים ספציפיים כגון השבתות כלליות במשק, מחסור בכוח אדם או חומרים, מלחמות, רעידות אדמה וכיוצ"ב. כמו כן, ייתכן שלאור העובדה כי הארגון העולמי הכיר בקורונה כמגיפה עולמית ובפרט אם יהיה גל שני, ישנה אפשרות סבירה כי בתי המשפט ייטו להכיר במחלה ככוח עליון.
במבט ראשון אפשר אולי להתרשם כי הקורנה היא מקרה ‘קלאסי’ של כוח עליון אבל למעשה הפסיקות והמסורת המשפטית נוטות לכיוון ההפוך. כאשר בוחנים את הפסיקה של בתי המשפט בנושא כוח עליון, ניתן לגלות כי בתי המשפט מפרשים באופן מצומצם מאוד את סעיף 18 לחוק החוזים ובכלל, נקודת המוצא של בתי המשפט ושל החוק היא כי חוזים צריך לקיים כלשונם והם לא ייטו לאפשר לצד להתחמק מהתחייבויותיו בקלות. כך למשל, דחה ביהמ”ש העליון תביעה שעסקה בביטול חוזה עקב פרוץ מלחמת יום כיפור, שאמנם פרצה בהפתעה, אך מכיוון וישראל מוקפת באויבים, קבע ביהמ”ש כי מלחמה היא אירוע צפוי מבחינת קיום חוזים. כלומר בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל. באותה מידה ניתן לטעון שבעידן של עולם גלובלי שבו אנשים מתניידים כל העת בין מדינות שונות קיימת תמיד סכנה של התפרצות נגיף, כפי שקרה גם בעבר במקרה של משבר SARS. לכך יש להוסיף את הצהרות סגן החשב הכללי לפיהן, התפרצות נגיף הקורונה לא תוכר ככוח עליון בענף הבנייה, אשר נועדו כנראה 'להנמיך ציפיות' בענף ביחס לאפשרות כי הכרה כזו תתקבל.
פאקטור נוסף שיכול לסייע למי שלא עמד בחובותיו החוזיים, שלא להיחשב כמפר של החוזה הנו הלכות בית המשפט העליון בעניין יישום חובת תום-הלב בקיום חוזה. אפשר לטעון כי די בהחלת חובת תום-הלב בחוזי יחס מתמשכים, כדי להשהות את החיובים לתקופת המשבר, ואין צורך דווקא להכריז כי מדובר בכוח עליון.
מאחר שמערכת המשפט והממשלה לא נתנו עדיין תשובה ברורה האם הקורנה תחשב ככוח עליון יש לבחון כל מקרה לגופו. ראשית, יש לבחון היטב את הוראות החוזה שנחתם בין הצדדים ואת השאלה האם קיימת התייחסות מפורטת לענייני כוח עליון ומה היא כוללת. בנוסף, ישנה חשיבות מכרעת גם לנסיבות ולהתנהגות הצדדים בעקבותיהן בכדי להבין האם מגיע פיצוי או לא. כך למשל, האם הקבלן שמודיע אפריורית לכל הרוכשים שלו בכל הפרויקטים כי הוא צפוי לאחר במסירה יוצא ידי חובתו? הרי במצב הדברים שנכון להיום, העובדים ממשיכים לעבוד וייתכן שלפחות בחלק מהפרויקטים של אותו קבלן ניתן יהיה להשלים את הבנייה ולמסור את הדירות בזמן.
בשורה התחתונה התפשטות מחלת הקורונה, נכון להיום וככל הנראה, לא תוכל לעמוד "כהגנת על" כוללת מחובת תשלום פיצויים בכל מקרה של איחור במסירה באופן גורף אלא הקבלן שטוען למניעה עקב כוח עליון יצטרך להוכיח בפועל כי אכן הנסיבות היו כאלו שגרמו לו לאחר במסירה דה פקטו וכי הוא עשה כל מה שניתן לעשות בכדי לקיים את החוזה ולמסור את הדירה במועד שהוסכם.
איך הקורונה תשפיע על חוזים עתידיים?
סוגיה מעניינת נוספת היא הסכמי מכר אשר ייחתמו במהלך התקופה הנוכחית. יש לבחון היטב את סעיפי כוח עליון שינוסחו על ידי הקבלנים שהרי במצב דברים זה נושא הקורונה הוא עובדה ידועה, דבר שמשנה את מערך הנסיבות לעומת החוזים שנחתמו טרם התפשטות המחלה.
____________________
