כפועל יוצא מכך, על מנת להתיר פתרון חניה בפרויקט המבוקש, יש לקבל הסכמה של כל בעלי הדירות ואין די בהסכמה חלקית כפי שנדרש לגבי עבודות החיזוק והבניה עצמן.
מדובר בהסכם אשר הוצע על ידי יזם לבעלי הדירות בבית המשותף ובבית המשותף הסמוך ואשר לו הסכימו, בסיכומו של דבר, רובם המוחלט של בעלי הדירות הן בבית המשותף (21 מתוך 22) והן, בבית המשותף הסמוך (כלל 16 בעלי הדירות). היזם עתיד היה לקבל במסגרת פרויקט זה 14 דירות חדשות. העבודות כולן אושרו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב-יפו.
מאחר וחניית שני הבניינים תמוקם מתחת לבניין אחד, הגיש אחד הדיירים התנגדות וטען כי האופן בו נבנה החניון יש בו בכדי לפגוע רק במבנה אחד ובמיוחד בדירתו הוא. זאת, הואיל והכניסה לחניות עתידה להיבנות בחזית המבנה, על חשבון גינה אשר לא תוקם במבנה זה, בניגוד למבנים האחרים. זאת ועוד, החניון מתוכנן להיבנות מתחת למבנה שלו וכלל המכוניות של שני הבתים המשותפים (52 במספר), עתידות לעבור מתחת לדירתו, כאשר הפרש מטר אחד בלבד מפריד בינן לבין הדירה.
עוד הוסיפו המתנגדים וטענו, כי מיקומו של מתקן החנייה יפגע בערך דירתם באופן משמעותי. זאת ועוד, לטענת המתנגדים, הואיל ובדירה מתגוררת בתם, הסובלת מבעיות בריאותיות, יהא במיקום הכניסה לחניון בכדי להוביל לחוסר אפשרות שלה לשימוש בדירה, עובדה אשר תוביל לנזקים משמעותיים. המפקחת דנה בפסק דינה בטענות הדיירים ודחתה אותן אחת לאחת וקבעה כי הם לא הציגו כל חלופה מבוססת-אדריכלית לטענתם ולפיה קיימות דרכי גישה חלופיות לחניון, אלא טענו טענה זו בעלמא. אשר לכך, הוסיפה המפקחת וקבעה כי המשיבים מנגד תמכו טענתם ולפיה מדובר בחלופה המיטבית וכן הוסיפה כי לחניה דרוש רוב רגיל כמו לכלל העבודות שיבוצעו בפרויקט מכח תוכנית תמ"א 38.
כאמור, השופטת ביבי ביטלה את החלטת המפקחת, וקיבלה את ערעור הדיירים. השופטת ציינה בין היתר כי מקום בו זכותו של בעל דירה נפגעת באופן מהותי, רשאי המפקח להורות על ביטול ההחלטה אשר התקבלה בהתאם לחוק החיזוק. "הפגיעה בענייננו מוצאת ביטויה בהריסת הגינה בחזית מבנה 13 והפיכתה לשבילי גישה לכלי רכב, הוספת תאי קליטה – הממוקמים ועל כך אין חולק ממש מתחת לדירת המערערים באופן שיגרום למטרדי רעש ועשן בדירה".
עורכת הדין שירלי תומר, מומחית בדיני התכנון ובניה, התייחסה להחלטת השופטת ביבי ואמרה: "מדובר בפסק דין מרתק לטעמי, שנכנס לעובי הקורה בסוגיית היחסים בין רוב הדיירים למיעוט בבית משותף, בהקשר של פרוייקט לפי תמ"א 38. בית המשפט מחדד את השאלה באילו נסיבות העבודות המתוכננות ברכוש המשותף "נהנות" מההוראות המקלות של חוק החיזוק, לעניין הסכמת הבעלים הדרושה, ובאילו מקרים חל חוק המקרקעין – על פיו נדרשת הסכמה מלאה. הבחנה זו חשובה להגנת זכויות המיעוט שלמרבה הצער סופג פעמים רבות ביקורת ויחס לא הוגן.
בית המשפט קובע, כי מקום בו העבודות אינן קשורות באופן אינהרנטי לחיזוק המבנה, אזי לא יחול הכלל המקל של חוק החיזוק, ותידרש הסכמה של כלל בעלי הדירות כקבוע בחוק המקרקעין. בכך מתווה בית המשפט את הגבול העדין בין אינטרס הכלל בחיזוק המבנה לבין זכות הקניין של בעלי הדירות.
אמירה מעניינת נוספת של בית המשפט היא שהשאת רווחיהם של בעלי הדירות (במובחן מרווחיו של היזם הבונה), אינו אינטרס שתמ"א 38 נועדה להגן עליו. משכך, גורס בית המשפט, ה"הטבות" לבעלי הדירות אינן חוסות תחת חוק החיזוק. בכך לדעתי הרחיק בית המשפט לכת. נימוק זה מעלה לדעתי קשיים משפטיים וספק אם ניתן להצדיק אותו".
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%a9%d7%99%d7%a8%d7%9c%d7%99-%d7%aa%d7%95%d7%9e%d7%a8-%d7%9e%d7%a9%d7%a8%d7%93-%d7%a2%d7%95%d7%a8%d7%9b%d7%99-%d7%93%d7%99%d7%9f-%d7%9c%d7%aa%d7%9b%d7%a0%d7%95%d7%9f-%d7%91/
