מחלקת ייעוץ וחקיקה במשרד המשפטים הובילה בשנה האחרונה צוות, שביצע עבודת מטה מקיפה לבחינת חסמים בהליכי התחדשות עירונית, ולגיבוש פתרונות אפשריים לפתרונם. הובלת עבודת המטה נעשתה במשותף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בהיותה הגורם הממשלתי האמון על התחום, שעומד בקשר מקצועי עם כלל העוסקים בו. הרשות תרמה מהניסיון והידע שהצטבר אצלה לדיוני הצוות, וחלק מההמלצות הובאו באמצעותה.
בדוח מפורטים החסמים הקיימים בתחום ההתחדשות העירונית, ולצידם הצעות למענה ולפתרונות. החסמים שעלו במסגרת עבודת המטה סווגו לארבעה תחומים. התחום הראשון הינו חסמים קניינים – יחסי בעלי דירות ויזמים – חסמים הנוגעים להליך חתימת העסקאות מול בעלי הדירות, ובכלל זה קושי בהשגת הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות והתמודדות עם בעלי דירות סחטנים וסרבנים מועדים מחד גיסא, ותופעות של ניצול בעלי דירות מוחלשים והחתמת בעלי דירות על עסקאות שמכילות תנאים מקפחים וחד צדדים לטובת היזם, מאידך גיסא.
בהקשר זה, מוצעות בדוח מספר דרכי התמודדות: הפחתת הרוב הדרוש לשם קידום ביצוע עסקת התחדשות עירונית כך שיעמוד על שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף, ולא על 80% כפי שקיים היום. הסדר זה יוכל להתקיים מקום בו קבע שמאי פינוי בינוי כי העסקה המוצעת כדאית כלכלית. בדרך זו ישנו איזון טוב יותר בין האינטרס הציבורי בהגברת הליכי התחדשות עירונית, וטובתם של כלל בעלי הדירות המעוניינים בעסקה, לבין האינטרס הפרטי של בעל דירה מסויים.
כמו כן, מוצע לקבוע הסדר מיוחד לגבי בעל דירה המסרב לעסקה, שעבר עבירת בניה בדירה נשוא העסקה. מוצע לקבוע כי בעל דירה מסרב שביצע עבירת בניה, לא יימנה כבעל דירה באותו הבניין (לא יחשב כבעל דירה בחישוב "100%" מכלל בעלי הדירות). כלל זה יחול מקום בו הסכימו למעלה ממחצית מבעלי הדירות באותו בית משותף לביצוע העסקה. במצב דברים זה, הדייר שביצע עבירות בניה יקבל תמורות בעבור הבניה החוקית שביצע בלבד. לעניין זה יראו אותו כמי שמסרב סירוב בלתי סביר לעסקה.
כמו כן, בדוח ישנה התייחסות מיוחדת למצב בו לבעל דירה אחת יש למעלה מ 30% מכלל הדירות בבניין. במקרה זה מוצע לשנות מהדין הקיים ולקבוע כי יראו את אותו בעל דירות כמי שיש בידיו 30% מהדירות בבניין.
בנוסף, חלק גדול מהדוח מוקדש להגנה על בעלי הדירות מפני התערבות לא הוגנת וניצול לרעה. בעניין זה מוצע לקבוע כי תחול חובה להעניק לבעלי הדירות בטוחות לפי חוק המכר דירות (הבטחת השקעות). כמו כן, בדוח ישנה התייחסות עניפה להיבטים הנוגעים לאתיקה של עורכי הדין המייצגים את הדיירים. נושא זה נמצא בליבון נוסף מול לשכת עורכי הדין.
על מנת להגן על בעלי הדירות מוצע להגדיר "החתמה פוגענית" על עסקת פינוי בינוי. בנושא זה נבחנת השאלה אם קיימת אפשרות של הגשת תביעה אזרחית (חוזית ונזיקית) בגין "החתמה פוגענית", במסגרת הדין הקיים – ככל שימצא כי הדין הקיים חסר, מוצע לבחון אפשרות ליצירת עוולה נזיקית ייחודית ואף לבחון האם ראוי לקבוע פיצוי הולם בצידה. חזקות מוצעות אשר התקיימותן מצביעה על קיומה של "החתמה פוגענית", כל עוד לא הוכח אחרת.
תחום נוסף הינו היבטים נוספים בקשר לעסקה – חסמים הנוגעים להתנהלות מול הרשויות השונות אשר עלולים לגרום לחוסר ודאות בעסקאות, ובכלל זה קשיים במנגנון הקיים בנוגע למתן פטור מהיטל השבחה, שינויים תכופים ומשמעותיים של מסמכי מדיניות עירוניים, עודף בירוקרטיה ועוד.
בנושא זה ישנה המלצה מרכזית בדו"ח, הנוגעת לקביעת היטל השבחה בפרוייקטים של התחדשות עירונית על 25%. על מנת לאפשר לרשות המקומית לומר את דברה בעניין, מוצע לאפשר לה לקבוע מראש כי באיזורים מסויימים יחול היטל השבחה בשיעור של 50%, באיזה איזור יעמוד שיעור ההיטל על 25% ובאיזה איזור ההיטל יעמוד על 0% ולמעשה יינתן פטור. הסדרה זו מהווה אבן דרך משמעותית כדי להשיג ודאות מירבית בעסקאות מורכבות אלו.
בדו"ח גם מצויין באשר לקידום עסקאות בצורה מהירה ומיטבית ומניעת "עסקאות סותרות" – נושא משמעותי נוסף הקבוע בדוח נוגע להתמודדות עם עסקאות להתחדשות עירונית שלא מתקדמות בצורה מיטבית. מוצע לקבוע לוחות זמנים לפקיעת עסקאות באופן שהן תהיינה בטלות מעיקרן ככל שיזם לא עמד באבן דרך מסויימת, או שהיא תהיה ניתנת לביטול במצב זה. מטרת ההצעה הינה להביא להתקדמות העסקאות בלוחות זמנים מהירים ככל הניתן.
עניין נוסף המובא בדוח נוגע להתמודדות עם מצב בו בבניין אחד יש שני יזמים שמחתימים על עסקאות. מצבים אלו ידועים ככאלו שבגינם, בשל התחרות, העסקאות לא מתקדמות. בהקשר זה מוצע לבחון הקמת טריבונל שתהא בידו האפשרות לברר את הסכסוך בין שני היזמים, לתמרץ אותם להגיע להסכמות ביניהם, ולהגיע למצב בו רק יזם אחד ממשיך את העסקה באותו בניין, והחוזים שהדיירים חתמו איתו, ייחתמו מחדש עם היזם השני.
כדי להקל על הבירוקטיה, מוצע לבטל את מנגנון ההכרזות על מתחמי פינוי בינוי ולעגן בחקיקה הסדרים אחרים על מנת לקבל את התמריצים שנוגעים למתחמים אלו.
וכן נושא נוסף הינו יצירת ודאות לכלל ה"שחקנים" – בתחום הבניה והביצוע מוכרים חסמים שאינם אופייניים בהכרח רק להליכי התחדשות, אך נוכחים ביתר שאת בפרויקטים אלו, וההשפעה שלהם על התחדשות עירונית היא משמעותית. משכך, יש בדוח התייחסות מפורטת להיבטים שמטרתם להגביר את הודאות ולייצר מצב תכנוני מיטבי ביחס להליכי התחדשות עירונית. בהקשר זה מוצע להאריך את תוקף החקיקה העוסקת בועדה למתחמים מועדפים לדיור, על מנת שתוכל להמשיך ולדון בתכנית להתחדשות עירונית.
כן מוצע לקבוע מסלול מיוחד לאישור תכניות איחוד וחלוקה בפרוייקטים של התחדשות עירונית, וזאת באמצעות קידום ואישור התכנית גם בלי אישור טבלאות איחוד וחלוקה, כאשר אישור הטבלאות ידחה למועד הוצאת ההיתרים, ויתקבלו לגביהן הסכמות הדיירים. כמו כן, מוצע להגמיש את עקרון השוויון שמנחה את קביעת הטבלאות בתכניות איחוד וחלוקה בפינוי בינוי, כך ששינויים מינוריים בין סוגי נכסים לא יילקחו בחשבון.
עוד מוצע לתקן את הדין, כך שניתן יהיה לקדם תכניות להתחדשות עירונית ככל שיש רוב מסויים מבין בעלי הדירות המעוניינים בקידום התכנית, ואין הכרח לקבל הסכמה של כלל בעלי הדירות בתכנית. עוד בעניין זה מוצע הסדר ביחס למסמכי מדיניות הנוגעים להתחדשות עירונית, כדי להגביר את הודאות של אלו המסתמכים עליהם והאופן בו ניתן להתחשב בהם בהליך התכנוני.
הדוח ערוך כך שביחס לכל נושא רוכזו שורת המלצות לפתרונות אפשריים, אשר לובנו בעבודת הצוות, ולצידן גם שורת המלצות שנדונו בצוות באופן ראשוני, ומיועדות להמשך בחינה. יודגש כי ההמלצות המפורטות משקפות את דיוני גורמי המקצוע במשרדים, כאשר לאחר קבלת ההערות ביחס אליהן ועיבוד נוסף, הן עתידות להגיע לבחינתם והחלטתם של השרים הרלוונטיים.
דוברות משרד השיכון הוסיפה באשר לנושא ההתחדשות העירונית את הדברים הבאים:
פרויקטים רבים של התחדשות עירונית כוללים קבוצת רכישה, אשר יוזמת את הפרויקט ומוציאה אותו לפועל. מעבודת מטה משותפת למשרד הבינוי והשיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עולה כי במקרים מסוימים קיים חשש כי דווקא מארגן קבוצת הרכישה, ולחילופין – הדיירים המקוריים של הבניין (להבדיל מרוכשי הדירות החדשות בפרויקט שהינם חברי קבוצת הרכישה) – ייחשבו כיזמי הפרויקט, ולא חברי קבוצת הרכישה. לאור השימוש ההולך וגובר בשיטה זו, הוחלט לפרסם נייר עמדה העוסק בשאלה – מתי מארגן קבוצה ו/או הדיירים המקוריים יוכרו כיזמים הכפופים לחוקי המכר.
בנייר העמדה מודגש כי, טרם התקשרות לביצוע פרויקט מסוג התחדשות עירונית, על הדיירים הקיימים לשים לב לפרטי ההתקשרות עליה הם חותמים, בדגש על שני נושאים עיקריים:
אופן שילוב הדיירים המקוריים בקבוצת הרכישה – יש לבחון אם הדיירים המקוריים הצטרפו לקבוצת הרכישה באופן המקנה להם שליטה בה. כך, למשל, בפרויקט של תמ"א 38 בו 35 דיירים המחזיקים בכלל הזכויות בקרקע ו-25 חברי קבוצת רכישה, ברור כי שילובם של הדיירים בקבוצה יביא לשליטתם המוחלטת בפרויקט. מכוח שליטה זו, ניתן לראות בדיירים "יזם" שהוא למעשה "מוכר" לפי חוק המכר, על כל המתחייב מכך. אפשר כי המצב יהיה שונה בעסקת פינוי בינוי כאשר 50 דיירים יצטרפו לקבוצת רכישה המונה 200 חברים;
היחסים בין הגורם המנהל לדיירים המקוריים- יש לבחון האם לגורם המנהל התחייבויות כספיות משמעותיות כלפי הדיירים בהסכם שחתם עימם. אם כך הדבר, סביר כי הדבר נעשה בהסתמך על שליטתו של הגורם המנהל בפרויקט, באופן המאפשר לו לעמוד בהתחייבויותיו. כך לדוגמא, אם הגורם המנהל התחייב כלפי הדיירים לתאריך מסירה מוגדר ולפיצוי כספי משמעותי במקרה של איחור במסירה, יש להניח כי עשה כן רק אם יש ביכולתו להבטיח את מועד המסירה. ככל שיש בידו יכולת כזו, הדבר יכול ללמד כי הוא שולט בפרויקט כיזם.
שרת הבינוי והשיכון, ד"ר יפעת שאשא ביטון: "מדובר בצעד חשוב שאנו נוקטים לשם שמירה על האינטרסים של רוכשי הדירות, והגנה על בעלי זכויות בתהליכים של התחדשות עירונית. נייר העמדה שפרסמנו עוזר לעשות סדר ולפשט עבור הדיירים מי הם הצדדים בחוזה, ומי מנהל את הפרויקט וכך נמנעת פגיעה אפשרית בזכויות הדיירים המקוריים".
עו"ד אבי קזו כהן, מומחה לנדל"ן: "דו"ח הוועדה מהווה צעד חשוב בזירוז וייעול הליכי התחדשות עירונית. בעיות מרובות שמעכבות היום ייזום והוצאה לפועל של פרויקטים מוצאות פתרון במתווה המוצע. אולם, הדו"ח כולל בתוכו התייחסות שלילית לבעלי נכסים (כלומר בעלי דירות מרובות בפרויקט או בעלי דירות שלא מתגוררים בהן), וזיהוי שלהם כ"אשם מיידי".
"בכך, הדו"ח דן ברעיון לא להתחשב בקולותיהם של בעלי דירות שאינם מתגוררים בפרויקט. כמו כן, נדון רעיון ראשוני להתייחס למי שמחזיק ב 30% מדירות בבניי כבעלים של דירה אחת, שבסופו של דבר לא התקבל. ההמלצה היא שבעלים של מעל 30% מהדירות ייחשב כבעלים של 30% בלבד. הראיה את בעלי הדירות שאינם מתגוררים או בעלים של מעל 30% מהדירות כמי שמשקלם מופחת מלכתחילה היא פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניינית שלהם בדירותיהם. זו הטלת אשמה פופוליסטית ולא נכונה.
"מהלך נכון צריך להעניק לבית המשפט המוסמך את שיקול הדעת להכריז כי הוא מאשר פרויקט, לאור סירוב חסר תום לב או בלתי סביר של בעל דירה שאינה מתגורר בה, או של בעלים של יותר מ 30% מהדירות, כשלצורך הגשת התביעה ייחשב כאילו הסכמת הנ"ל כבר ניתנה. עוד מומלץ להקים בית דין ייעודי לנושאים אלה, להבדיל מהמסלול הרגיל אצל המפקח על בתים משותפים, וזאת כדי לייעל את ההליכים ולזרזם".
_____________________________
