דירה או כל נכס מקרקעין אחר, במצבם האופטימלי, אמורים להיות רשומים בטאבו בבעלות מלאה ומוסדרת על שם הבעלים, וכחלק מבית משותף (במידה והנכס הוא חלק מבניין שמורכב מכמה יחידות). זה המצב הנכון ביותר, שמוכר על ידי החוק בישראל לרישום נכסי מקרקעין.
אחד הגורמים לפגיעה הקשה ביותר בשווי דירה, או כל נכס מקרקעין אחר, הנו מצב שבו הנכס לא רשום על שם הבעלים בטאבו או שאינו רשום כבית משותף. מצב רישומי בעייתי שכזה פוגע פגיעה חמורה וקשה בשווי הנכס במאות אלפי דירות ונכסים במדינת ישראל.
כך, מי שאינו רשום בטאבו אלא רק באמצעות הערת אזהרה, לא יכול למכור את הנכס לצד שלישי מכיוון שאינו יכול להעביר את הערת האזהרה שלו על שם הצד השלישי (אפשר לפנות לבעלים המקורי עצמו אבל הדבר לעיתים סבוך עד בלתי אפשרי). כמו כן, בנקים למשכנתאות לא מוכנים להעניק הלוואות למימון רכישה של נכס מקרקעין שהמוכר שלו אינו רשום בטאבו, כך שהיחיד שיכול לרכוש את הנכס הוא מי שמגיע עם 100% הון לרכישתו. מצב רישומי לקוי קורץ לעיתים לציידי מציאות בשוק הנדל"ן, אך המכירה לעולם לא תיעשה בשווי האמיתי של הנכס.
בעיה חמורה לא פחות, שנוצרת כתוצאה מרישום חסר, הנה בחלוף הזמן שגורם לאובדן האסמכתאות המוכיחות את הזכויות בנכס, כמו גם אבדן הגורמים האנושיים שיכולים להעיד ולהוכיח את הבעלות בנכס. בצד הסכנה לאבדן ופגיעה בזכויות, מצב זה עלול ליצור גם סכסוכים והיעדר הבנות ביחס לשימוש ולהחזקה הפיזיים של הנכס ביחס ליחידות אחרות בבניין (אם מדובר בבית משותף). גם כאן, הקושי רק מחמיר ככל שהשנים חולפות, הבעלים המקוריים מתחלפים והסכמות ישנות ביניהם כבר לא עומדות במבחן המציאות.
בעלים של נכס שהזכויות בו לא רשומות בטאבו בצורה מסודרת (או היורש שלו), עלול למצוא עצמו נדרש להוכיח את בעלותו אחרי שנים ארוכות, וזאת כשאין בידיו את הניירת הדרושה לשם כך וכשאין בסביבתו את האנשים הנדרשים להוכחת זכויותיו.
הגורמים לרישום לקוי או העדר רישום יכולים להיות רבים ומגוונים. לעיתים אנו נתקלים בקריסה של חברה קבלנית, שאליה נלוותה הזנחה מתמשכת של הרישום. למצב המתואר עלולים להצטרף גם חובות לרשויות המס שמסבכים את התמונה עוד יותר.
סיבות נוספות עשויות להיות רכישה היסטורית מבן משפחה (לעיתים בין יורשים), או חבר קרוב, אשר גרמה לצדדים לוותר על רישום תקין וראוי של הזכויות.
מבין מספר רב ומגוון של בניינים שזכינו להסדיר במשך שנות פעילותנו, מקרה סבוך במיוחד היה טיפול בבעלי דירות שזכויותיהם לא נרשמו מזה 25 שנה לאחר בניית הבניין. זאת כתוצאה מקריסת חברה קבלנית, שאליה התווספו חובות של מאות אלפי שקלים לרשויות המס ולעירייה. במקרה קיצוני זה נדרשנו להתמנות ככונסי נכסים לצורך רישום הזכויות על שם הבעלים במסגרת בית משותף. היום ניתן לומר שאחרי הליך נכון ונמרץ, הרישום הוסדר וכל אחד מבעלי הדירות הציל את רכושו ואת כספו. כל בעל דירה נרשם בטאבו, וכל אחת מהדירות נרשמה כיחידה בבית משותף.
______________________________
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%90%d7%91%d7%99-%d7%a7%d7%96%d7%95-%d7%9b%d7%94%d7%9f/
