מגרשים לבנייה מאפשרים לכל אחד לבנות בעצמו את הבית שבו יגור ולגלות מעורבות מלאה בכל הנוגע לתכנון, עיצוב, בחירת אנשי מקצוע וכמובן הבניה עצמה. כמו כן, המגרשים קורצים לאנשים שמעוניינים להפיק תשואה מההשקעה ולמכור את הקרקע כעבור מספר שנים.
מצד שני, רוב הרוכשים זקוקים להלוואת משכנתא כדי לרכוש את המגרש ולממן את הבנייה העצמית. הבעיה היא שרוב האנשים לא מכירים את הסיכונים ברכישת מגרש לבנייה ולפיכך גם לא יודעים כיצד להתמודד איתם.
מה ההבדל בין משכנתא לרכישת בית לבין משכנתא לרכישת קרקע?
ראשית, ניתן להפריד בין הלוואה לרכישת המגרש והלוואה לבנייה. אפשר לקבל תחילה משכנתא לרכישת הקרקע בלבד ולאחר מכן משכנתא נוספת לצורך הבנייה. זו אמנם עסקה מורכבת יותר מאשר רכישת בית מוכן מאדם פרטי או דירה חדשה מקבלן, אך לרוב היא חוסכת בעלויות ואף מאפשרת התאמה לדרישות ספציפיות.
שנית, יש להביא בחשבון את ההבדלים בין משכנתא לדירת מגורים לבין משכנתא לרכישת קרקע המיועדת לבנייה עצמית: הבנק רואה ברכישת הקרקע סיכון ולכן בדרך כלל אינו מאשר הלוואה בשיעור של 75% משווי הקרקע כמו ברכישת בית מגורים בנוי. בפועל, הבנק המלווה לרוב לא מאשר הלוואה של יותר מ-60% משווי הקרקע ועלויות הבנייה. מנגד, הבנק גם אינו דורש בשלב הזה היתרי בנייה או תכניות בנייה כתנאי לאישור המשכנתא.
כמו כן, יש לפנות לרשויות המקומיות כדי להשיג אישורים והיתרים לפני שמקבלים אישור להלוואת משכנתא לצורך בנייה על הקרקע שנרכשה. בנוסף, רוב הבנקים דורשים מהלווה להציג הסכם עם קבלן לצורך הבנייה. המשכנתא בכל מקרה מועברת לרוכשים בשלבים מדורגים לפי שלבי הבנייה וזאת כדי לצמצם את הסיכון של אי יכולת פירעון. במילים אחרות, בכל שלב יעביר הבנק את התשלום רק לאחר שיוודא שהשלב הקודם הושלם באופן תקין ושאין ליקויי בנייה.
כמה עולה בנייה עצמית?
חישוב מראש של עלויות הבנייה העצמית צריך לכלול היטלים ומיסים והוא קריטי להחלטה על אחוזי המימון של המשכנתא. מלבד חומרי הבנייה יש לגלם בתוך העלויות המשוערות את שירותי הקבלן המבצע, מפקח הבנייה, מחיר הקרקע עצמה ותשלומים נוספים.
אם המגרש נרכש ממנהל מקרקעי ישראל, יש לחשב עלויות נלוות כגון דמי הסכמה, עלויות פיתוח והיטלי השבחה. יתרה על כך, עלויות הבנייה אמורות לשקלל בתוכן את שיעור מס הרכישה, הצמדת עלויות, עיכובים, שכר טרחה עבור דמי תיווך ועורכי דין ועוד. רק חישוב כזה יעניק תמונת מצב אמינה ויאפשר לרוכשי הקרקע להגשים חלום ולהשיג עבורה משכנתא משתלמת ואטרקטיבית.
