להחלטת מליאת הועדה המקומית לדעתי אין כל משמעות חוקית מחייבת. להפך החלטה זאת איננה חוקית גם בדרך שהתקבלה במחטף.
ההחלטה לא חוקית משום שהיא מנוגדת לדין הכללי. על פי הדין כיום התמורה המותרת היא בשטח של עד 25 מ"ר + מרפסת של עד 12.5. הדין קובע כי תמורה זאת פטורה מתשלום מיסים. מכאן שכל עוד לא ישתנה האמור בדין הכללי הרי שאם כל הכבוד לועדה המקומית, חיפה היא לא זאת שתקבע מהי התמורה המותרת, אין לה כל סמכות ובמיוחד סמכות גורפת. עמדה זאת מתבססת גם על ההחלטה שהתקבלה לאחרונה בית המשפט המנהלי בת"א בעניין דומה בעניין ביטל מדיניות גורפת של הועדה המקומית ר"ג בנוגע לתמ"א 38 (עת"מ 28736-06-19 התאחדות בנוי הארץ נגד הועדה המקומית ר"ג) שם קבע השופט אורנשטיין בין היתר כי "לא שוכנעתי כי המדיניות החדשה נשענה על תשתית עובדתית תכנונית או משפטית מספקת באופן המוביל למסקנה שההחלטה גם חורגת ממתחם הסבירות. אין מנוס אלא לבטל את המדיניות החדשה".
הדבר נכון גם במקרה של החלטה של הועדה בחיפה.
כלומר הועדה לא תוכל לסרב לאשר פרויקטים אשר יש בהם תמורה העולה עד 12.5 מ"ר כפי שקבעה.
למרות זאת מכוון שבפרויקטים להתחדשות עירונית שבו נדרש לאשר תוכנית בינוי עיר יש שיקול דעת לועדה לכן להחלטה יש בה בכדי להשפיע על התמורה שיקבל היזם, לא הדיירים כלומר תוספת היקף הזכויות שיאושרו , לכן יש חשיבות להחלטה.
על מנת שלפרויקטים להתחדשות עירונית תהיה התכנות כלכלית, נדרש לתגבר זכויות בניה באופן משמעותי. כלומר להכפיל את זכויות הבניה. לצורך כך הוקמה בשנות ה-80 ועדה מיוחדת ועדת "אגיס" שקבע כי בהתאם לערכי הקרקע מהו המכפיל המינימלי שיש לתת על מנת שהפרויקט יהיה כדאי מבחינה כלכלית (כלומר כמה זכויות בניה נוספות צריך לתת מעבר לזכויות הקימות). לימים הפכו ההמלצות לחוק התחדשות עירונית ועניין המכפיל לתקן 21 שקובע כיצד יש לחשב. אך עד מהרה מאוד הפך בצער רב המינימום למקסימום
דבר אשר מנוגד לצורך ליעל את ניצול הקרקע כפי שנקבע בתמ"א 35 .
על פי התקן 21 הכדאיות הכלכלית נבחנת כיום בהתאם לתמורה לדירים של 25 מ"ר מכאן שלצורך הכדאיות הכלכלית המינימלית נדרש לתת היקף זכויות גדול יותר מאשר אילו היה נקבעת תמורה לדירים נמוכה כגון 12.5 מ"ר כפי שמבקשת הועדה. לכן ביקשה הועדה המקומית חיפה להקטין בכדי להקטין היקף הזכויות שינתנו בפרויקט החדש.
אך אם כל הכבוד לועדה המקומית חיפה היא לא יכולה לעשות זאת באופן עצמי ומנותק מכלל המדינה
על פי פרסומים בכלי התקשורת הרי שהרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים עובדים כיום על תיקון חקיקה להקטנת התמורה . אנו סבורים כי גם החלטה זאת שגויה ככל שתתקבל אך כל עוד לא תוקן הדין אין להחלטת הועדה המקומית חיפה תוקף מחייב.
אך גם אם כן יכולה הועדה לקבוע דין לעצמה היא לא יכולה לעשות זאת בדרך שעשתה ובאופן גורף ואחיד על כל חלקי העיר.
הועדה היתה צריכה לפרסם את המדיניות "החדשה" לשימוע ציבורי בטרם תתקבל החלטה ולאפשר למי שעשוי להיפגע להגיב בטרם תקבל החלטה.
כמו כן, העובדה כי מדובר בהחלטה גורפת ואחידה על כל חלקי העיר מבלי לעשות הבחנה בכל בהתאם לערכי הקרקע השונים (הרי ערך הקרקע בכרמל שונה מערך הקרקע בשכונת המערביות של העיר) מעמידה בספק את הסבירות והמידתיות של ההחלטה. גם הוראות המעבר שנקבע בנסיבות העניין אינן סבירות ומידתיות.
מכל האמור היתה הועדה המקומית ומי שעומד בראשה עושה נכון לפני שההחלטה תעמוד למבחן בית המשפט ומודיע על ביטול החלטה שהתקבלה במחטף ומחכה לקביעה של אמות מידה כלליות על ידי הרשות להתחדשות עירונית ומשרד המשפטים או לפחות תפעל באופן תקין ולא במחטף תפרסם את המדניות ותאפשר לציבור להגיש השגות.
לסיום הגיע הזמן שצוקליש יפסיקו ליזום החלטות המאתגרות את החוק בכל פעם ויתחילו להבין כי גם להם (לכח) יש מגבלות.
למען הגילוי הנאות הכותב מייצג דירים בפרויקט התחדשות עירונית גדול בחיפה
עו"ד אדריכל ויועץ אסטרטגי ליאור דץ הינו אחד מהמומחים המובילים בישראל בדיני תכנון ובניה ורגולציה בזכות הרקע האקדמי שלו במגוון תחומים והנסיון הרב שלו, הן כחבר המועצה הארצית לתכנון ובניה (2002-2004) והן בכהונה בגופים ציבוריים נוספים.
ליאור מתמחה בניהול תוכניות מתאריות בקנה מידה גדול, ייעוץ לגופים ציבוריים, יזמים ופרטיים ומתמחה בניהול ליטיגציה מינהלית, בג"צ והליכי תכנון ובניה בפני מוסדות תכנון, ועדות ערר ובתי המשפט.
