נקבעה בפסק דין תקדימי כי יש לחשב מס רכישה לפי התמורה החוזית ששולמה עבור מניות בחברה המוגדרת כאיגוד מקרקעין, ולא לפי שווי השוק של המקרקעין.
החברות הרוכשות תכננו להקים על מקרקעין שבבעלותן המצויים בדרך השלום בתל אביב פרויקט משרדים יוקרתי המוקף גינת ירק ופינות פנאי. בין השטחים שבבעלותן הפרידה חלקת קרקע שהיתה בבעלות איגוד מקרקעין שאינו קשור לחברות הרוכשות, עליה בניין ישן שעמד בחזית המבנה שתוכנן, על אחד מצירי התנועה המרכזיים הצמודים למתחם הרוכשות. בשנת 2015 החברות רכשו את מלוא הון המניות של איגוד המקרקעין בתמורה לכ-37 מיליון שקלים. הרוכשות דיווחו לרשות המיסים על שווי העסקה לצורך חישוב מס הרכישה בסך של כ-20 מיליון שקלים בלבד, המשקף לגישתן את שווי השוק של הקרקע. לטענתן, התמורה החוזית שהסכימו לשלם בעד המניות עולה בהרבה על ערך המקרקעין, וכי התשלום הנוסף, בסך של כ-17 מיליון שקלים, נובע מרצונן לסלק את הבניין הישן שהיה על הקרקע, והיווה "מטרד" מבחינתן, שפגע בנראות הפרויקט המפואר שהתכוונו להקים. רשות המיסים דחתה את שומת החברות וסברה שיש להעמיד את שווי הקרקע בהתאם לתמורה החוזית ששולמה בעד המניות – 37 מיליון שקלים.
על פי החוק, מס רכישה המוטל על רכישת מניות באיגוד מקרקעין, מחושב לפי שווי הזכויות במקרקעין וזאת להבדיל משווי המניות. פסק הדין הנוכחי דן בשאלה האם כחלק מהעסקה, רכשו החברות זכות נפרדת מהמקרקעין, ומהו שוויה של הזכות הנרכשת – האם שווי השוק? או התמורה החוזית ששולמה בפועל?
ועדת הערר קיבלה את עמדת רשות המיסים כי במקרה זה יש לשייך את מלוא התמורה החוזית בעד המניות של איגוד המקרקעין לזכויות בקרקע. שכן, על פי חומר הראיות, בידי איגוד המקרקעין הנרכש לא היו זכויות נוספת זולת הקרקע והבניין שמעליה, וזאת בשים לב שלאיגוד המקרקעין אין נכסים נוספים. בנוסף, התקבלה טענת רשות המיסים לפיה היכולת להרוס את הבניין אינה מהווה זכות בפני עצמה, אלא היא נטמעת בעצם הבעלות במקרקעין.
לעניין סוגיית שווי הזכות במקרקעין, נקבע כי הצדדים לעסקה לא נתנו ביטוי כלשהו להפרדה בין התמורה החוזית לבין שווי הקרקע במסגרת המשא ומתן או בהסכם רכישת המניות, וזו קיבלה ביטוי לראשונה במסגרת הדיווח לרשות המיסים אודות הרכישה. כמו כן, הרוכשות לא נתנו ביטוי להבחנה זו בדו"חות הכספיים או בדיווחיהן לבורסה. עמדת רשות המיסים, אשר התקבלה על ידי ועדת הערר, היא כי במקרה הנוכחי קיימת זהות בין התמורה המוסכמת בין הצדדים לבין מחיר השוק. מסקנה זו התקבלה לאחר בחינת הגדרת המונח "שווי", מטרת הגדרת המונח בהליכי החקיקה, אופן יישומה והפעלתה של הגדרת השווי והתכליות הניצבות בבסיס מיסוי פעולות באיגוד מקרקעין והן עקרון מיסוי העסקה האמיתית ומניעת התחמקות ממס.
ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה כי הזכויות במקרקעין שבידי איגוד המקרקעין שנרכש משקפות זכויות במקרקעין בלבד וכי שווי הרכישה יקבע לפי התמורה החוזית, אף אם עלתה על שווי השוק של הזכויות במקרקעין. בנוסף הושתו על החברות העוררות הוצאות משפט.
