סעיפי האישום נגד אורן קובי, ניר ישראלי, סימה דן ו-3 חברות בבעלותו של קובי, הם קבלת דבר במרמה בנסיבות מחמירות, רישום כוזב במסמכי תאגיד, הלבנת הון ועוד.
על פי כתב האישום, אורן קובי הינו בעלים ומנכ"ל בשלוש החברות המואשמות בכתב האישום – חברת א.ר. לוגיסטיקה נדל"ן, המכונה חברת אדמה, חברת צ.א.י לוגיסטיקה נדל"ן, המכונה חברת טרה וחברת אב.צ. ניר ישראלי כיהן כסמנכ"ל מכירות בחברות אדמה וטרה ושימש כיד ימינו של קובי. סימה דן היא אמו של קובי.
במשך כשלוש שנים, בין השנים 2013-2016 פעל קובי למימוש תכנית מרמה, יחד עם הנאשמים, אשר במסגרתה ניצל את שאיפתם ותקוותם של אזרחים מכל שכבות האוכלוסייה להשקעת כספם בעסקת מקרקעין נושאת פוטנציאל לרווח גדול, במטרה ליצור עבורו תזרים מזומנים גדול ככל הניתן אשר נגנב בידיו למימון הוצאותיו והוצאות חברת אדמה וטרה וכן לשם תשלום חובותיו, סגנון חייו הראוותני ולשם צבירת נכסים אישיים.
בשנים 2012-2014, בכוונה לאפשר לגייס הון להקמת והפעלת חברת אדמה, הסתיר קובי את כישלונותיו העסקיים וחובותיו בין היתר ברישום כוזב של סימה דן וניסים צדוק, כבעלים ודירקטורים בחברת אדמה, אף שלא היה להם כל חלק בבעלות בה או בניהולה. על סמך מצג זה קיבלו קובי וחברת אדמה, את הזכות לפתוח חשבונות בנק וקיבלו במרמה אשראי בנקאי והלוואות.
קובי, ישראלי וחברות אדמה וטרה, פיתו את המתלוננים להפקיד בידם כספים על אתר בהציגם במרמה את העסקאות כאפיק השקעה אשר הנו בעל רווחיות גבוהה. זאת בדרך של מצגי שווא בדבר מהות העסקה, ערך הקרקע כשלעצמו, פוטנציאל עליית ערך הקרקע ובמצגי שווא בדבר היתכנות גבוהה של הפשרת הקרקע ואפשרות בניית דירות מגורים – ומאידך בהיות העסקאות חסרות סיכון, ושכספי המתלוננים יישמרו בנאמנות. במסגרת תכנית המרמה, ועל מנת ליצור מצג שווא של ביטחון, חוסן כלכלי ואמינות לקובי, לחברות ולרווחיות העסקאות, שכר ושיפץ קובי משרדים יוקרתיים עבור חברות אדמה וטרה בעלויות גבוהות ויצר מצג שקרי לפיו העסקאות והליך הפשרת הקרקע מקודמים ומלווים על ידי משרדי עורכי דין ואדריכלים מפורסמים.
על מנת להגדיל ככל הניתן את מספר הקורבנות הפוטנציאלי אשר יגדיל את תזרים המזומנים שיעמוד לרשותו של קובי, ועל בסיס מצגי השווא, הפעילו קובי, ישראלי והחברות מערך פרסום, איתור ומשיכת קורבנות נרחב ואגרסיבי ושכרו עובדים בעלי ניסיון בתחום המכירות אשר הונחו להפעיל במעמד המפגש "מכבש לחצים", בתואנות שונות ותוך הצגת מצגים כוזבים בדבר מהות העסקה, ערכה ופוטנציאל הרווח הגבוה, לשם החתמת המתלוננים על אתר.
במסגרת תכנית המרמה, במטרה להחתים ולקבל הכספים, הובטח למתלוננים כי הכספים שיעבירו בטוחים בייעודם למימוש העסקה בהפקדתם בחשבון נאמנות, כי ישמשו למטרות העסקה בלבד וכי יש באפשרותם לקבל כספם חזרה במידה וישנו דעתם או כי העסקה לא תצא לפועל.
במסגרת תכנית המרמה, ועל סמך מצגי השווא, קיבלו קובי, ישראלי וחברות אדמה וטרה מהמתלוננים כ-26 וחצי מיליוני שקלים במרמה. לאחר שהופקדו הכספים בחשבונות הבנק של החברות, קובי גנב אותם בכך שהשתמש בהם למימון הוצאותיו והוצאות החברות, לתשלום חובותיו, למימון סגנון חייו הראוותני ולשם צבירת נכסים אישיים.
במטרה למקסם את רווחיו מהגניבה, דיווח קובי בכזב לרשויות המס על הוצאותיו הפרטיות בהיקף של למעלה מ-4 וחצי מיליון שקלים, כאילו היו אלו הוצאותיה של חברת אדמה במסגרת ולשם פעילותה העסקית, ובכך פעל להקטין במרמה ובכזב את חבותו וחבות חברת אדמה וא.ב.צ לתשלום מס הכנסה.
ישראלי פעל לביצוע קבלת דבר במרמה עם קובי בכך שעזר ליישם בפועל את תכנית המרמה של קובי. סימה דן שימשה "אשת קש" וביצעה עם קובי קבלת דבר במרמה, רישום כוזב במסמכי תאגיד ומניעת דיווח לפי חוק איסור הלבנת הון בכך שנרשמה ודווחה במקום קובי בכזב כבעלים ומנהלת יחידה של חברת אדמה והצהירה בכזב כי היא נהנית יחידה בחשבונות הבנק של חברת אדמה.
