בחודשים האחרונים נכנסו לתוקף תיקוני חקיקה משמעותיים, המשנים באופן מהותי את נוף פרויקטי ההתחדשות העירונית בישראל.
שינויים אלה מתמקדים באופן ספציפי ביוזמות פינוי-בינוי ותמ"א 38, שהינן קריטיות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ולשיפור תנאי המגורים.
התיקונים הוכנסו במסגרת התוכנית הכלכלית של 2021 ונכנסו לתוקף בשנת 2023. הם מתמקדים בקביעת לוחות זמנים ברורים ליזמים ולקבלנים, תוך התייחסות לבעיה מרכזית שבה פרויקטים רבים נתקעו עקב חוסר התקדמות. על פי החוקים החדשים, יזמים נדרשים כעת לעמוד בלוחות זמנים ספציפיים מרגע החתימה של הדייר הראשון על הסכם. עומדים לרשותם 24 חודשים להגיע לרוב הדרוש לקידום הפרויקט.
שינוי זה נועד למנוע מיזמים להחזיק בחוזים ללא הגבלת זמן מבלי לבצע התקדמות משמעותית. באמצעות אכיפת לוחות זמנים אלה, החקיקה שואפת להבטיח שפרויקטי התחדשות עירונית יתבצעו ביעילות, לטובת הדיירים ולתשתית העירונית בכללותה. התיקונים הינם רטרואקטיביים, כלומר הם חלים על הסכמים שנחתמו החל מתאריכים ספציפיים בשנת 2023, וזאת על מנת להבטיח שפרויקטים רדומים יוכלו להיבחן מחדש ויתכן שאף יופעלו מחדש.
בעיות עם נוהלי קבלנים קודמים
בשנים האחרונות, פרויקטים רבים של התחדשות עירונית התעכבו באופן משמעותי עקב התנהלות לא תקינה של קבלנים. קבלנים אלו חתמו לעיתים קרובות על דיירים במסמכים שונים מבלי לקבוע מועדים מחייבים או התחייבויות ברורות. היעדר האחריות אפשר לחלק מהיזמים להחזיק בקרקעות יקרות ערך באזורים מרכזיים, כמו תל אביב, תוך תשלום אגרות מינימליות, שלעיתים כיסו רק את עלויות שכר הטרחה של עורכי הדין. כתוצאה מכך, קבלנים אלו יכלו לעכב ללא הגבלת זמן את קידום הפרויקטים מבלי להיתקל בסנקציות מיידיות.
עו"ד שי פרטוש מציין כי חלק מהיזמים ניצלו מערכת זו על ידי סחר בפרויקטים התקועים, תוך ניצול הביקוש הגבוה להתחדשות עירונית. נוהג זה פגע במטרות המקוריות של יוזמות אלו, שנועדו לחזק מבנים ולשפר את תנאי המגורים. השינויים החקיקתיים נועדו לטפל בבעיות אלו, להבטיח שקבלנים יעמדו בלוחות זמנים מחמירים יותר ולקדם התקדמות ממשית במאמצי ההתחדשות העירונית.
לוחות זמנים ודרישות חדשות ליזמים
התיקונים האחרונים לחקיקה מביאים עימם שינויים משמעותיים בלוחות הזמנים והדרישות החלות על יזמים המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית. על פי החוקים החדשים, יזמים מחויבים לעמוד בלוחות זמנים מחמירים על מנת להבטיח התקדמות בזמן.
אחד ההיבטים המרכזיים בתיקונים אלו הוא מועד יעד של 24 חודשים מיום חתימת הדייר הראשון. תקופה זו קריטית עבור יזמים על מנת להבטיח את הרוב הדרוש לקידום הפרויקט.
בעבר, יזמים נהגו לחתום עם דיירים מבלי להתחייב ללוחות זמנים ספציפיים, דבר שהוביל לעיכובים ממושכים ואי ודאות. התקנות החדשות נועדו לחסל נוהג זה על ידי קביעת לוחות זמנים ברורים. מרגע חתימת הדייר הראשון, עומדים לרשות היזמים 24 חודשים בדיוק להפגין התקדמות משמעותית. אי עמידה במועד זה עלולה להוביל לביטול החוזה שלהם.
התיקונים מחייבים גם את היזמים לספק תוכניות מפורטות ומסמכים המעידים על פעילותם במהלך תקופה זו. הדבר כולל הצגת חשבוניות, הוכחות לתשלומים ותוכנית ברורה של הצעדים שננקטו לקידום הפרויקט. שקיפות זו נועדה למנוע מיזמים להחזיק בנכסים מבלי לבצע מאמצים של ממש לקידום הפרויקטים.
בנוסף, שינויים אלו בחקיקה הינם רטרואקטיביים, כלומר הם חלים על הסכמים שנחתמו לפני כניסת התיקונים לתוקף. עבור פרויקטים של פינוי-בינוי, הספירה לאחור החלה ב-18 בנובמבר 2023, בעוד שעבור עסקאות תמ"א 38, התאריך הקובע הוא 18 במאי 2023. על ידי קביעת לוחות זמנים אלו, החקיקה שואפת להבטיח שפרויקטים של התחדשות עירונית יתקדמו ביעילות, ובסופו של דבר יביאו תועלת לדיירים על ידי מתן מבנים מחוזקים ובטוחים יותר במסגרת זמן סבירה.
הגנה על דיירים והבטחת התקדמות
התיקונים האחרונים לחוק נועדו לטפל בחוסר האיזון בין יזמים לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. על ידי אכיפת לוחות זמנים מחמירים, החוקים החדשים מבטיחים כי יזמים לא יוכלו לעכב פרויקטים ללא הגבלת זמן, ובכך יגנו על דיירים מחוסר ודאות ממושך ופוטנציאל ניצול.
מרגע חתימת הדייר הראשון, ליזמים יש כעת 24 חודשים להשגת הרוב הדרוש לקידום הפרויקט. זה יוצר דד-ליין ברור ובר אכיפה המחייב את היזמים לעמוד בהתחייבויותיהם.
עו"ד שי פרטוש מדגיש כי שינוי חקיקה זה הוא קריטי להבטחת האינטרסים של הדיירים. בעבר, חלק מהיזמים ניצלו את היעדר לוחות הזמנים, והותירו את הדיירים תלויים באוויר בזמן שהם ספקולנטים על ערכי הנכסים או חיפשו עסקאות טובות יותר. החוקים החדשים מונעים נוהגים כאלה על ידי קביעת אבני דרך ברורות שעליהן היזמים חייבים לעמוד כדי להימנע מביטול החוזה.
יתר על כן, תיקונים אלה מעצימים את הדיירים על ידי מתן מסגרת משפטית לאתגר יזמים שאינם עומדים בדרישות. אם יזם לא יצליח לקדם את הפרויקט במסגרת הזמן שנקבעה, הדיירים יוכלו ליזום את הליך הביטול, ובכך להחזיר לעצמם את השליטה על מצב הדיור שלהם. שינוי זה לא רק נועד לזרז פרויקטים של התחדשות עירונית, אלא גם מבטיח שהדיירים לא יישארו חשופים לגחמותיהם של היזמים, תוך קידום תהליך הוגן ושקוף יותר.
פיצויים ליזמים
התיקונים האחרונים לחוק לא רק מטילים לוחות זמנים מחמירים יותר על יזמים אלא גם מתייחסים לסוגיית הפיצויים במקרה של ביטול חוזים. אם יזם לא יעמוד במועד האחרון של 24 חודשים מחתימת הדייר הראשון, הוא מסתכן בביטול חוזהו.
עם זאת, זה לא משאיר את היזמים בידיים ריקות. הם זכאים לפיצוי עבור העבודה שביצעו עד לאותה נקודה.
עו"ד שי פרטוש מדגיש כי על היזמים להציג חשבוניות ולהוכיח תשלומים על מנת לתבוע פיצויים. זה מבטיח שרק מי שהשקיע מאמצים ומשאבים באופן אמיתי יקבל החזר. תהליך הפיצויים כרוך בבדיקה על ידי בתי משפט או יזמים חדשים שעשויים להשתלט על הפרויקט, מה שמבטיח הגינות ואחריותיות. מנגנון זה נועד להרתיע יזמים מלעכב פרויקטים תוך מתן יציאה הוגנת עבור אלו שהתקדמו באופן משמעותי אך לא עמדו בלוחות הזמנים עקב סיבות לגיטימיות.
התיקונים האחרונים לחוק נועדו לתקן כשלים בפרויקטים של התחדשות עירונית על ידי קביעת לוחות זמנים מחייבים ליזמים.
שינויים אלה נועדו למנוע עיכובים מכוונים מצד קבלנים ולהבטיח התקדמות מהירה בפרויקטים. על ידי אכיפת לוח זמנים של 24 חודשים מחתימת הדייר הראשון, החקיקה מבקשת לאזן יחסי כוחות, להגן על הדיירים ולקדם השלמה יעילה של יוזמות התחדשות עירונית. בנוסף, התיקונים מספקים מנגנון לפיצוי יזמים אשר פעלו בתום לב לקידום הפרויקטים, אך לא עמדו בדרישות החדשות.
בסך הכל, צפויים שינויים אלה לשפר את האפקטיביות של מאמצי ההתחדשות העירונית ולחזק את בטיחות המבנים.
