בית המשפט העליון קיבל את ערעור המדינה וביטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, אשר חייב את המדינה בתשלום של כ-36 מיליון שקלים לעמותת מעונות ילדים בירושלים. כמו כן, חייב בית המשפט העליון את העמותה בתשלום הוצאות למדינה בסך של 200 אלף שקלים.
בתביעה נטען, כי העמותה, שפעלה כיזמית, העבירה לעיריית ירושלים במסגרת הליכי התכנון, זכויות שלה במגרש סמוך, והעברה זו הגדילה לטענתה את זכויות הבניה משמעותית. לפיכך, נטען, כי רמ"י התעשרה על חשבון המדינה.
העמותה חכרה מרמ"י קרקע בה הקימה מבני ציבור. לימים נחתם איתה הסכם הרשאה, בו הורשתה העמותה לפעול על חשבונה לשינוי התב"ע החלה על חלקה סמוכה, כך שתתאפשר בה בניה למגורים, והוסכם כי לאחר שינוי התב"ע תוקצה לה הקרקע ויינתנו לה זכויות חכירה. נקבע, כי העמותה לא תהיה זכאית לשיפוי בגין כל הוצאותיה בתכנון.
זכויות חכירה
העמותה התחייבה על דעת עצמה כלפי העיריה במסגרת הליכי התכנון להעביר לעירייה את זכויות החכירה שלה בשטחים ומבנים מסויימים, במגרש סמוך למגרש שהיא הורשתה לתכנן, וזאת מבלי שקיבלה מראש את הסכמת רמ"י לכך או התחייבות של רמ"י לכך שהדבר יפחית את דמי החכירה שתידרש לשלם. הזכויות עליהן ויתרה העמותה הוגדרו בהסכם שבין העמותה לעיריה ובתכנית החדשה שהתייחסה לשטח החכירה ולשטח ההרשאה כאחד, כהפרשות לצורכי ציבור.
הוסכם בין העיריה לרמ"י, כי אם תסכים רמ"י להפחית את שווי ההעברות, יועבר חלק מההפחתה בה תזכה העמותה לעייריה. העמותה הודיעה לרמ"י על ההתחייבות שנתנה לעיריה וביקשה כי הסכום יופחת משווי הקרקע שלפיו תשלם חכירה, אך כאמור לא ניתנה לה הסכמה לכך.
לאחר שאושר התכנון, ולקראת חתימה על הסכם הפיתוח, חזרה וביקשה העמותה להפחית שווי הזכויות עליהן ויתרה וכן להפחית הוצאות פיתוח שלטענתה נדרשות, אך נענתה בשלילה ושילמה את דמי החכירה שנקבעו וחתמה על הסכם הפיתוח. מאוחר יותר, אושרה לעמותה באופן חלקי הפחתה של הוצאות פיתוח ונדחתה בקשתה החוזרת להפחתת שווי הזכויות שהעניקה לעירייה. בכתב סילוק עליו חתמה ציינה, כי היא מוותרת על כל תביעה בעניין הוצאות פיתוח. לטענתה, לא וויתרה על הטענות לגבי הענקת הזכויות לעירייה.
לאחר מספר שנים, הגישה העמותה תביעה לבית המשפט המחוזי המבוססת על עילת עשיית עושר ולא במשפט, בה לא הסתפקה בדרישת שווי הזכויות שהועברו, אלא תבעה את ההתעשרות שהתעשרה רמ"י לפי הטענה מהענקת הזכויות. לפי חוות דעת מומחה מטעמה, הענקת הזכויות הוסיפה לפרויקט זכויות לבניית 40 דירות נוספות. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה וקבע, כי קמה לעמותה עילה לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט, וחייב את המדינה בתשלום של כ-36 מיליון שקלים לעמותה.
המדינה, הגישה ערעור לבית המשפט העליון, במסגרתו ביקשה לבטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, שכן לעמדת המדינה, זכויות הצדדים הוגדרו בהסכם ההרשאה ואין הוא מזכה את העמותה בהפחתה שביקשה. במצב זה, לא ניתן לטעון כי הרווח שהפיקה המדינה מקים לעמותה תביעת השבה בעילה של עשיית עושר. כן טענה המדינה בין היתר, כי "אין לגלגל על קופת הציבור התחייבויות שנוטל על עצמו יזם בהליכי תכנון מול הרשות המקומית".
הרכב שופטי בית המשפט העליון, קיבל כאמור את עמדת המדינה וביטל את פסק הדין של בית המשפט המחוזי במלואו. כמו כן, חייב בית המשפט העליון את העמותה בתשלום הוצאות למדינה בסך של 200 אלף שקלים. פסק הדין של בית המשפט העליון, מפי השופטת גילה כנפי-שטייניץ, הגדיר למעשה את גבולותיה של עילת עשיית עושר בהקשר האמור של חוזה בין יזם לבעל קרקע, וקבע כי בדרך כלל לא ניתן לתבוע השבה של עושר שהופק על פי חוזה, וכי עקרון זה חל גם כאשר המדינה היא הזוכה בעושר, ואין חובת ההגינות המינהלית גורעת מכלל זה. עוד נקבע, כי בהתעשרות האמורה אין אי צדק, ולהיפך, הניסיון לכפות על המדינה השבה בניגוד להקצאת הסיכונים החוזית, יש בה אי צדק.
"משאב ציבורי הנמצא במחסור"
השופטת ברק ארז הוסיפה כי: "קרקע היא משאב ציבורי חשוב הנמצא במחסור, והוא צריך להיות מנוהל ומפותח לטובת הציבור כולו. אכן, פעילותה היזמית של העמותה תרמה להגדלת הרווחים שהופקו מן המקרקעין מושא ההליך דנן. אולם, פעילות זו נבעה, בראש ובראשונה, מחתירתה של העמותה למקסם את תועלתה הכלכלית העצמאית מן הפרויקט ומתוך מודעות מלאה לסיכונים הכרוכים בכך. על רקע זה, לא ניתן לאפשר לעמותה להטיל על רמ"י עלויות נוספות בדרך העוקפת את ההסכמות החוזיות ביניהן. על כך יש להוסיף כי אין מקום להקל ראש אף בתרומה החשובה של רמ"י לעסקה – הקרקע. אין מדובר במקום שבו הרשות מבקשת "להסתפח" אל מי שהפיק רווח, אלא בעמידה מוצדקת על זכויות חוזיות, המשרתת במקרה זה גם את טובת הכלל".
בפסק הדין נקבע, כי הוראות חוזה ההרשאה הקובעות כי אין היזם זכאי לשיפוי על הוצאות התכנון, מגדירות מפורשות את חלוקת הסיכונים בין הצדדים, ואין הן מזכות את היזם בתשלום בגין מה שהתחייב על דעת עצמו להעביר לעיריה במסגרת הליכי התכנון. נקבע, כי אין הבדל בין הוצאות של שכירת מתכננים להוצאות אחרות שהוציא היזם במסגרת התחייבויותיו כלפי העיריה.
בהקשר של הוצאות פיתוח נקבע, כי הפחתת עלויות לפי הסכם בין היזם לרשות המקומית, ללא הסכמת רמ"י כבעלים, יוצרת תמריץ שלילי ליזם להיענות לכל דרישה של הרשות המקומית תוך גלגולה על קופת הציבור.
_________________________________________
לצפייה ודירוג כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ
__________________________________________
