ניר שמול מנכ"ל חברת שניר המשווקת פרוייקטים ברחבי הארץ אומר כי "המחירים הגבוהים של הנדל"ן בישראל, מקשים על ישראלים רבים לרכוש דירה באזור המרכז בסכום שלא עולה על 1.5 מיליון". לדבריו, במרכזי הערים הגדולות מחיר ממוצע של דירה עולה על 2 מיליון שקלים ובתל אביב אף מגיע ל 3 מיליון שקלים ויותר, בממוצע. אבל עדיין אפשר למצוא דירות בפחות מ 1.5 מיליון שקלים בכמה שכונות בודדות כמו שכונת רמת עמידר ברמת גן, נווה אליעזר בתל אביב ושכונת התקווה הסמוכה.
האם מדובר בסיכוי לרכישת נכס או סיכון נד"לני?
מנתוני חברת שניר עולה כי לאחרונה נמכרה דירה בת 2.5 חדרים ברחוב קמואל בשכונת התקווה 2.5 בתל אביב, במחיר של 1.31 מיליון שקלים, ברחוב סמוך, תדהר דוד, נמכרה דירה בת חדר אחד במחיר של 895 אלף ובשכונת עזרא הסמוכה נמכרה דירת 3.5 חדרים במחיר של 1.4 מיליון שקלים.
ברמת גן בשכונת רמת עמידר נמכרה דירה ברחוב דנגור של 65 מ"ר ובה שלושה חדרים במחיר של 1.48 מיליון שקלים, ברחוב עולי הגרדום נמכרה דירה בגודל של 24 מ"ר בת שני חדרים במחיר של 900 אלף שקלים וחודשיים לפני כן נמכרה דירה ברח הרב לנדס דירת 3 חדרים במחיר של 1.34 מיליון שקלים.
שמול מציין, כי אף על פי שמדובר במחירים "זולים" בהשוואה לשכונות אחרות ברחבי הערים אפשר לראות שגם באזורים אלו המחירים עלו לעומת שנים קודמות שבהן אפשר היה למצוא דירות בפחות ממיליון שקל, מחיר שלכל הדעות כיום נחשב מעט דמיוני עם עליות המחירים בשנים האחרונות בכלל ובחודשים האחרונים בפרט, בהם יש תחושה שהשוק איבד שליטה לחלוטין.
מהם הסיכונים ברכישת נכסים בשכונות אלו?
לדברי שמול, כבר שנים רבות "מדברים על שכונת התקווה ועל שכונת נווה אליעזר כשכונות "הבאות" בתל אביב ולמרות זאת אנו רואים שקצב עליית המחירים נמוך משמעותית מאשר בשכונות אחרות בעיר שבהם נסקו מחירי הנדלו כמו ביפו, בשכונת הארגזים (בזכות פרויקט פארק תל אביב הגדול ), בפלורנטין, בנווה שרת, בנווה צדק ובשכונות אחרות".
עוד הוא מציין כי גם ברמת גן שנים רבות דובר כי רמת עמידר תהיה השכונה המתפתחת הבאה בעיר, אולם הנסיקה הגדולה הייתה דווקא בצד השני בשכונות כמו המתמיד, נווה יהושע הסמוכה ופרויקטים של תמ"א רבים במרכז העיר רמת גן.
סיכון נוסף הוא מיקום השכונות הנ"ל בצד הדרומי והמזרחי של העיר. זאת, בשונה משכונות במערב ובצפון העיר בתל אביב וברמת גן כמו נווה צדק במערב, פלורנטין במרכז החדש, נווה שרת בצפון והארגזים שאומנם ממוקמת במזרח דרום אבל צמודה לפארק הגדול במזרח התיכון פארק אריאל שרון, או שכונת המתמיד בצד הצפון מערבי של רמת גן, רחובות הרואה, שדרות ירושלים במרכז חיזקו את ההנחה הרווחת בישראל, ששכונות הממוקמות בצפון ובמרכז העיר מאגדות בתוכן אוכלוסיות "חזקות" ומבוססות יותר ועל כן עליות המחירים גבוהות שם יותר לאור הביקושים הגבוהים.
עוד לדברי שמול, חשוב לזכור שבשכונות אלו לרוב יש ריבוי של בתים פרטיים ישנים, צמודי קרקע והרבה פלישות וסגירות של חצרות לא חוקיות שמקשות מאוד על מימוש פרויקטים של התחדשות עירונית לרבות פינוי בינוי ותמ"א 38.
סיכון נוסף שיש לקחת בחשבון הוא התשתיות העירוניות באזורים אלו לרבות מערכות החינוך, כבישים, תאורה מים ביוב וחשמל. "לרוב הן במצב ישן", כך לפי שמול, "ואוכלוסייה רבה חוששת להיכנס ולגור באזורים הללו לאור החשש המובן".
"בעיקר בתל אביב", מוסיף שמול, "נושא העובדים הזרים מרתיע משפחות רבות לגור בשכונות אלו שבהן יש ריבוי של אוכלוסיית מהגרים ומחפשי עבודה".
מהן ההזדמנויות בשכונות אלו?
1.
הרווח בנדל"ן הוא בקנייה וזאת בשונה ממה שרבים חושבים הרווח בנדל"ן הוא רק בקנייה ולא במכירה. כשקונים נדל"ן במחיר נמוך, שם טמון הרווח האמיתי בעסקה .כאשר קונים במחירי שוק אין רווח כיוון שבעתיד כשנרצה למכור את הדירה נצטרך להוסיף את אותו סכום כספי עבור הדירה הבאה אם מחירי השוק עלו. החוכמה בנדל"ן היא לקנות בזול ובאזורים אלו עם השנים נוצרת פרמיה גדולה אם בסופו של דבר המחירים יעלו.
2.
תהליכי התחדשות עירונית בעיקר בערי המרכז שינו לחלוטין את מחירי הנדל"ן .בכל מקום שבו העירייה תמכה בפרויקטים של התחדשות עירונית, אם בצורה של פינוי בינוי ואם בצורה של תמ"א 38 מחירי הנדל"ן עלו בצורה משמעותית. לנווה אליעזר, לשכונת התקווה וגם לרמת עמידר קיימות תוכניות מאסיביות עתידיות להתחדשות עירונית.
3.
כניסה של אוכלוסיות צעירות יותר, משכילות ומבוססות יותר, אשר מחליפות את האוכלוסייה הקיימת המזדקנת והחלשה יותר מבחינה סוציו אקונומית, מביאה באופן טבעי לעלייה של אחוזים בודדים מדי שנה במחירי הנדל"ן.
4.
המיצב ואחוזי המעבר של בחינות הבגרות בבתי הספר הממוקמים בשכונות הללו עולים מדי שנה. זאת לאור השקעה המאסיבית של העיריות שמבינות שככל שמערכת החינוך בשכונות האלו תהיה חזקה יותר, כך תגיע אוכלוסייה מבוססת יותר שתדחוף את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה.
5.
קרנות חדשות ומשקיעים פרטיים רבים מבינים את הפוטנציאל הגדול ברכישה בשכונות ובאזורים מתפתחים ואפשר לראות היום שבוצעו המון רכישות של דירות באזורים האלו לטובת התחדשות עירונית עתידית. כמו קנייה של בתים כדי להקל על התחדשות עתידית שכזו, המון דיור להשכרה וחלוקה של דירות ( שכמובן אסורה על פי החוק ) כמו כן תהליכים של דיור משותף וכניסה של קהילות מגוונות לשכונות האלו, בדגש על הקהילה הדתית והגאה שידועה בעולם בזיהוי טרנדים בכלל ובפרט בנדל"ן.
מה לעשות?
לאור כל זאת, אומר שמול כי הוא "ממליץ לרוכשים הפוטנציאלים בשכונות האלו לחשב הן את הסיכונים והן את הסיכויים בבואם לקבל החלטה אם לרכוש נכס ולהשקיע את כספם דווקא באזורים אלו, או לחפש נכס באזורים אחרים. היופי בנדל"ן הוא שכל אחד חושב אחרת… לא סתם טברסקי וכהנמן החוקרים הישראלים קיבלו את פרס הנובל על אי רציונאליות בקבלת החלטות כלכליות והוכיחו בצורה שאינה משתמעת לשני פנים כי בכלכלה התנהגותית כל אחד מתנהג אחרת".
______________________________________________________________________________
