התחדשות עירונית היא מינוח כולל לתהליך המתבצע באזור עירוני מוחלש, באיזשהו היבט, על מנת לשקמו ולהשיבו להיות חלק מנוף העיר או המטרופולין.
לעתים מתבצע התהליך באופן טבעי ולעתים הוא פועל יוצא של מנטרה של רשות מוניציפלית, או גוף עסקי פרטי.
התופעה התרחשה מתוך ההבנה, שתוספת בנייה באזורים מבונים, קל וחומר נוכח העדר עתודות קרקע בישראל, תסייע במתן פתרונות בהיבטים רבים בעייתיים נוספים, למשל: שיפור אפשרויות הדיור, הנראות והפונקציונליות של היחידות המבונות, ניצול יעיל יותר של הקרקע, על ידי הפיכתו לנגיש לשימושים נוספים, שימור שטחים פתוחים ו/או הוספת אזורי תעשייה למסחר בערים בהן חסר.
התחדשות עירונית תורמת משמעותית לרווחתן של שכונות ותיקות, בין היתר, באמצעות חידוש ו/או הוספת תשתיות, שיפור תנאי המגורים, שדרוג המרחבים הציבוריים הקיימים והוספת אחרים.
תכניות מסוג זה עשויות גם לתת זריקת עידוד בכל הקשור בתחבורה (ודרך כך, נגישות לתעסוקה), מה שישפיע לחיוב גם על אזורי מגורים הסמוכים ליעד ה- "המתחדש".
לא פחות חשובים מן האינטרסים המוזכרים מעלה; התחדשות עירונית עשויה מושכלת לתרום, חד משמעית, למוביליות חברתית ואינטגרציה בין מעמדות סוציו-אקונומיים שונים בישראל ובכך לתרום, ולו במעט, לנושא הבעייתיות החברתית בישראל. למשל, היווצרותו הטבעית המתבקשת של ועד שכונתי מייצג, שיהווה סוג של "משמר זכויות הדיירים", יעודד סולדריות חברתית ויגבש כזו.
אין להתעלם מן העובדות המעודדות עליהן הצביעו מחקרים בינלאומיים בקשר עם התוצאות שמניבה התחדשות עירונית.
עם זאת, המשאבים המופנים לה, הם מעטים ובלתי הולמים. אסטרטגיה נכונה, כוללת ומפורטת של תכניות התחדשות לשכונות מגורים ולדיור בפרט, תהווינה מרכיב בלתי מבוטל בטקטיקה שתסייע להשגת מטרות בפרק זמן מינימאלי-אופטימלי.
זאת ועוד, יזמים רבים מנצלים את ההון המתקבל, כתוצאה מפרויקטים של התחדשות עירונית, לאו דווקא לרווחת הדייר, אלא לכיסם האישי, תוך פגיעה בתכנון העירוני ובנוחיות הדיירים הקיימים, על חשבון העתידיים.
כינון הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית- שינוי מהותי, או עודף בירוקרטיה?
על מנת לקדם פרויקטים מסוג "פינוי בינוי" ו- פרויקטים מסוג חיזוק מבנים ("תמ"א 38") פועלת הממשלה, בימים אלה ממש, לכינונה של ה- "רשות הממשלתית להתחדשות עירונית", שתהווה זרז לקידום התהוותם של הפרויקטים הללו.
ביום 13.07.2015 עברה בקריאה ראשונה "הצעת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ה, 2015.
עיקרי החוק מתמקדים בנושא הקמת הרשות ופועלה. המציאות מלמדת, שהוצאתם של מיזמים מסוג זה אל הפועל כרוכה בקשיים רבים ואורכת זמן רב, בעיקר משום ריבוי מקבלי החלטות המייצגים אינטרסים שונים: בעלי דירות/שוכרים, קבלנים ו/או יזמים.
מטרת החוק היא להקל על הצדדים השונים המעורבים במיזם, מאחר, שהמציאות מלמדת, שהוצאתם של מיזמים מסוג זה אל הפועל כרוכה בקשיים רבים ואורכת לא מעט זמן.
הוצאת המיזם אל הפועל עלולה להיתקל בסוגיות סבוכות: התנגדויות של בעלי הנכסים, התגלעות מחלוקות במשאים ומתנים בקשר הם הסכמים שונים, סרבול ביורוקרטי בכל הקשור בהנפקת אישורים של הרשויות השונות (אישורי בנייה בקשר עם תכניות בנין עיר, מסים, היטלים) בטחונות לדיירים ונושאי חזות עירונית.
הרשות תהא כפופה למשרד הבינוי והשיכון ותהא אמונה, בין היתר, בסיוע וייעול להתארגנות דיירים באמצעות הסברה והנגשת מידע חיוני, איגוד ואיסוף בעלי מקצוע נכונים למיזם, מינוי יועצים חברתיים לשם התאמת המיזם לצרכיהם וציפיותיהם של הדיירים, פיקוח על התהליך.
כמו כל גוף, כנראה שיווצר גם סבך בירוקרטי נוסף, ומתן ודרישות תקצוב עבור קיומו של הגוף, דבר שעלול להוביל לסרבול נוסף, אולם מוקדם עוד לקבוע.
חשוב לדעת כי באפריל בחודש אפריל, 2014, הוקמה קרן להתחדשות עירונית, הפועלת בחסות מנהל מקרקעי ישראל. מטרותיה של של הקרן זהות למטרות לשמן תפעלנה הרשות עם כינונה.
הזמן בלבד יגיד, אם מדובר בגוף שנועד לצרכים פוליטיים ולמימוש בעלי ההון, או שאכן, תיווצר הזדמנות אמיתית להסדרת הנושא הפרוץ והפתוח שבו מעורבים ריבוי אינטרסים ובעיקר של בעלי ממון, אם לאו.
כך או כך, אין כל ספק, כי נדרשת הסדרה בחוק לנושא, ויש לבחון את ההסדרה הנכונה.
בכל אופן, נראה גם עתה, כי נושא האספקט הכה חשוב, של ביטחונות במקרה של קריסת היזם, גם הוא חייב להיות חלק, בנושא מציאת ואיסוף בעל המקצוע הנכון למיזם, ובין היתר, היזם הנכון.
עו"ד כרמית שחיבר משמשת כסגן יו"ר ועדת מקרקעין בלשכת עורכי הדין, סגנית יו"ר מחוז תל אביב
