לנוכח משבר הקורונה והצפי לאיחורים, השאלה האם איחור במסירת דירה מצד הקבלן מזכה את הרוכש בפיצוי הינה שאלה בוערת. אולם, שאלה זאת רלוונטית וחשובה תמיד ולא רק בתקופה זו, מאחר וישנם מקרים לא מעטים של איחור במסירת הדירה, שמהם הקבלן ינסה לחמוק בטענה כי היתה התערבות של כוח עליון או בכל טענה אחרת. במאמר זה נברר כיצד ניתן להגן על הרוכש מפני איחור במסירת דירה, ולהגדיל את סיכויו לקבלת פיצויים.
– הקבלן מחויב על פי חוק להעניק לרוכש פיצוי, ללא הוכחת נזק, על כל איחור במסירת הדירה העולה על 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה.
אחד היתרונות ברכישת דירה חדשה מקבלן טמון בעובדה כי הקבלן מחויב, על פי חוק המכר (דירות), להעניק לרוכש פיצוי, ללא הוכחת נזק, על איחור במסירת הדירה העולה על 60 יום מהמועד שנקבע בחוזה. עם זאת' קבלנים רבים מנסים להתנער מהאחריות ומהפיצוי' ונאחזים לשם כך בסייג שקיים בחוק, הקובע כי הצדדים יכולים להסכים שאיחור במסירה לא יזכה את הקונה בפיצוי, אם הוא נגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
במקרה שהקבלן אכן מאחר במסירת הדירה (וזה קורה לא מעט…), הוא יעשה כל שביכולתו להתנער מאחריות לפיצוי, בטענה כי הנסיבות לאיחור במסירה אינן בשליטתו ועל כן הוא אינו חייב בפיצוי שהקונה טוען לו, כולו או חלקו. התנהלות נכונה תאפשר לכם לעמוד על זכויותיכם בקלות ולהימנע מהליכים משפטיים מסורבלים ויקרים.
– להקדים תרופה למכה
כיצד נערכים מראש למקרה בו הקבלן יאחר במסירה וינסה להתחמק מפיצוי? – מקרה בוחן של לקוחות ממשרדנו.
לקוחות של משרדנו רכשו דירת מגורים חדשה מקבלן, במקום הדירה שלהם, אותה תכננו למכור. הנסיבות בעסקה היו כאלו שהם היו חייבים לקבל וודאות על מועד קבלת הדירה, לאור ההתחייבויות שלהם כלפי הקונים של הדירה שלהם. הסברנו ללקוחות שאנחנו צופים (במידה גבוהה של וודאות) שהקבלן לא יעמוד בהתחייבות שלו למסור את הדירה במועד, וכי עליהם להיערך לכך. ואכן, הלקוחות קיבלו את עצתנו ומצאו לעצמם סידור שהעניק להם טווח זמן נוסף. כשהגיע זמן המסירה נוכחנו לגלות שלצערנו צדקנו בהערכה שלנו לעניין האיחור שאכן קרה.
לקראת מועד המסירה של הדירה וכעבור מס' חודשי איחור מהמועד לו התחייב הקבלן בחוזה, פנו אלינו הלקוחות לקבל הבהרות לגביי גובה הפיצוי המגיע להם על פי החוק. ערכנו עבורם תחשיב לגובה הפיצוי שנקבע בחוק, לפיו גובה הפיצוי הנו כסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד.
באותה נשימה גם הסברנו ללקוחות שאנחנו צופים כי הקבלן יטען לפיצוי נמוך יותר משמעותית, כי "האיחור נגרם מנסיבות שאינן בשליטתו" ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. ואכן, כך קרה. הנסיבות שבהן נתלה הקבלן היו שבתחילת הדרך מערכת הביוב של הבניין הסמוך לא אפשרה את התחלת הבנייה, עובדה שגרמה להתחלה מאוחרת מהמתוכנן של הבנייה, ובעקבות כך לאיחור במסירת הדירות בהתאם. כמובן שאת הנושא הזה העלה הקבלן לראשונה רק במועד המחלוקת לגבי הזכות לקבלת הפיצוי וגובהו.
– כיצד ניהול מו"מ נכון על נוסח הסכם הרכישה הביא להגנה על הרוכש מפני תירוצים ולקבלת פיצויים על איחור במסירה
הלקוחות שמחו לגלות שצפינו את ההתכנות של הבעיות הללו מראש, ודאגנו להכניס במסגרת המו"מ שניהלנו עבורם כמה שינויים בחוזה הרכישה לסעיף שעסק בנסיבות הכוח העליון בגינן יהיה מותר לקבלן לאחר. ראשית, דרשנו להוסיף את ההבהרה כי למוכר תהא הזכות לאחר במסירה רק אם לא יכול היה לצפות את האיחור מראש. בנוסף, דרשנו להוסיף סעיף שקובע כי המוכר מתחייב להודיע לרוכש אודות האיחור הצפוי בתוך 45 ימים מהמועד בו היוודע לו אודות האירוע המעכב. בפועל, הקבלן לא טרח להודיע לקונים על העיכוב בתחילת הדרך, והיות והוא לא הודיע על זה בזמן – ובזכות השינויים שהכנסנו בחוזה הרכישה – הסעיף רוקן מתוכן, הוא נאלץ לשלם ללקוחות עשרות אלפי שקלים פיצוי, מבלי שהיינו צריכים ללכת לבית המשפט!
_____________________________
