קיבלתם דירה בירושה, אתם רוצים למכור אותה, והנה מצאתם לה קונה מושלם, שנכון ומזומן לחתום על הסכם המכר, אלא מה? אותה דירה עדיין רשומה על שם המנוח, והתהליך עבור קבלת צו קיום צוואה או צו ירושה טרם הושלם.
תהליך זה יכול לארוך כמה חודשים, ואתם חוששים שתפספסו את שעת הכושר למכירה, ושעד שהתהליך יושלם הלקוח יברח. איך ניתן להתגבר על המכשלה הזאת, בדרך לחתימה על שטר המכר וסגירת העסקה שניצבת בפתח? התשובה היא – תנאי מתלה.
ניתן לחתום על הסכם המכר טרם השלמת ההליך, באם מוסיפים תנאי מתלה לחוזה המכר בהתאם לסעיף 27 לחוק החוזים.
תנאי מתלה יקבע פרק זמן של מספר חודשים עד לקבלת צו הירושה או צו לקיום צוואה ורישום הבעלות שלכם בטאבו. לאחר שהליך זה יושלם, אתם כיורשי העיזבון תוכלו להעביר את הדירה על שמו של הקונה.
כבטוחה לכך, לאחר שההליך מתבצע, נרשמת הערת אזהרה לטובת הקונה ומשם הדרך סלולה לעסקה בטוחה. כך תוכלו שלא להחמיץ את שעת הכושר למכור את הדירה ובנוסף לא תסתכנו בהפרת חוזה.
– מהו תנאי מתלה?
המשמעות של תנאי מתלה היא שמראש מגדירים אירוע שיקרה בעתיד, כלומר בדוגמה שלנו העברת הנכס על שמכם בטאבו, כתנאי לכניסת החוזה לתוקף.
כמו כן, קובעים מראש תוך כמה זמן אירוע זה יצא לפועל. במידה והתנאי לא מתקיים במסגרת לוחות הזמנים שהוקצו לכך, החוזה לא נכנס לתוקף.
– תנאי מתלה מותנה בהתקיימות אירוע עתידי
סעיפים אלה הובהרו בפסק דין שניתן בע"א 4445/10 ישיבה וכולל אבן חיים נ' חברת צמרות המושבה יזום והשקעות בע"מ (2012) בו נקבע, בין היתר:
"תנאי מתלה הוא תנאי המותנה בדרך כלל בהתקיימות אירוע עתידי, בלתי-ודאי שהוא חיצוני לחוזה ואינו מטיל חובה על מי מהצדדים. זאת להבדיל מתניה חוזית שהיא חיוב שאת ביצועו נוטל על עצמו אחד הצדדים לחוזה… תנאי מתלה שלא התקיים מפקיע את החוזה מאליו כאמור בסעיף 29 לחוק החוזים אשר צוטט לעיל, בלא שמוטלת בשל כך אחריות על מי מן הצדדים לחוזה כלפי רעהו. לעומת זאת, אי-קיום של תניה שאינה מסווגת כתנאי מתלה מהווה הפרת חוזה מצד מי שהתחייב לבצעה על כל הנובע מכך לפי הוראות החוזה והדין… השאלה אם מדובר בתנאי מתלה או בהתחייבות חוזית 'רגילה' של מי מהצדדים לחוזה, נבחנת בכל מקרה לגופו. על מנת שתנאי ייחשב כתנאי מתלה אין הכרח לתלות עליו 'שלט' מפורש המגדיר אותו ככזה בחוזה. המסקנה כי בפנינו תנאי מתלה יכול שתוסק מהתחקות אחר אומד דעת הצדדים כפי שהיא משתקפת מתוך תנאי החוזה במכלול ומן הנסיבות האופפות את כריתתו… " (פסקה 7 לפסה"ד).
כאשר תנאי מתלה מתקיים, הופך החוזה המותנה לחוזה מוחלט. כאשר התנאי המתלה אינו מתקיים, מתבטל החוזה המותנה ("היה חוזה מותנה בתנאי והתנאי לא נתקיים תוך התקופה שנקבעה לכך, ובאין תקופה כזאת – תוך זמן סביר מכריתת החוזה, הרי אם היה זה תנאי מתלה – מתבטל החוזה, ואם תנאי מפסיק – מתבטלת ההתנאה"- סעיף 29 לחוק החוזים). בהיעדר הוראה אחרת בחוזה, התבטלות החוזה מחמת אי-קיום תנאי מתלה היא למפרע: החוזה כמו לא היה, והצדדים זכאים לחזור איש איש למצבו הקודם (שלו, עמ' 485; ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן, פ"ד מח(4)107, 114).
