המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי), ארז קמיניץ, הקים לפני מספר ימים צוות משפטי בין-משרדי לבחינת ההשפעה שיש למשבר על דיני החוזים הכלליים בהיבטי כוח עליון (דיני סיכול).
על הצוות הוטל לבחון את השאלה החוזית הרחבה, בין היתר גם בהקשרים של חוזי שכירות למגורים ולעסקים. הקושי בקיום חוזים בעת הזו, בוודאי חוזי שכירות, הוא ברור ומשכך יזם הייעוץ המשפטי לממשלה את הקמת הצוות. עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בשאלה משפטית מורכבת, המחייבת התייחסות לאינטרסים של כלל הצדדים לחוזה. הצוות יבצע שימוע של גורמים רלוונטיים מהציבור כמקובל, אם כי נוכח הדחיפות הדבר ייעשה בנוהל מהיר, ככל הניתן.
עו"ד יפעת שי יוספזון יו"ר ומייסדת קבוצת עוה"ד HPL ויו"ר (במשותף) של הוועדה לעידוד עסקים וקשרי חוץ בלשכת עורכי הדין במחוז חיפה.
התייחסות להפרות חוזים בזמן הקורונה:
אין חולק כי מדינת ישראל ועולם המשפט לא התמודדו מעולם עם סיטואציה דומה. מגיפה מעין זו התרחשה בהיקף שכזה רק בזמן מגיפת "השפעת הספרדית" בשנת 1918, בשעה שמדינת ישראל קמה בשנת 1948. היינו המשפט הישראלי טרם נדרש להתמודד עם אירוע מגפתי בקנה מידה כזה עם ריבוי אירועים, הגבלות וחסמים כפי שאנו עדים להם במהלך משבר ה"קורונה".
כידוע לכל, הכלל הידוע בדיני חוזים הוא כי חוזים יש לקיים ועל מי שהתחייב בחוזה מוטלת אחריות מוחלטת לקיים התחייבותו. יחד עם זאת, להגנת המפר יכולות לעמוד טענות סיכול. "דיני הסיכול מאפשרים למחול למפר על התחייבות חוזית, כאשר ההפרה נגרמה בשל נסיבות שאינן באשמתו" (השופט עמית בפס"ד וליד חמודה נ' מד"י) .
ישנם שני סעיפים מרכזיים העוסקים בסיכול חוזה – סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, וסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971.
סעיף 18 עוסק בסיכול חוזים באופן כללי ואילו סעיף 15 עוסק בסיכול חוזי שכירות באופן ספציפי. אולם, לגבי שני הסעיפים הסיכול יחול רק אשר נסיבות ההפרה לא היו ידועות או צפויות מראש וכי לא ביכולתו של המפר למנוע אותן.
מרבית השאלות במהלך המשבר עוסקות בהפרת חוזי שכירות באופן מלא או חלקי – בהקשר זה עלי לומר כי יש להבחין בין מספר סוגי הפרות. למשל, האם המפר/השוכר ממשיך להחזיק בנכס או מפנה אותו. כלומר האם המשכיר יכול לכאורה להמשיך לעשות שימוש במושכר. לעומת מקרה אחר בו המפר ממשיך להחזיר בנכס, שאז עולה שאלת דרכי הגישה לנכס כפי שמתווה בסעיף 15 לחוק השכירות. שאלה חשובה נוספת היא האם היעדר יכולת כלכלית לשלם את דמי השכירות היא "דבר" שניתן לצפותו מראש, ללא קשר למניעת דרכי הגישה לנכס, למשל כמו שוכרים של דירות מגורים שאינם יכולים לעמוד בתשלומי השכירות משאיבדו את מקום עבודתם.
ראשית, לטעמי ברור כי אין דינו של מפר שממשיך להשתמש בנכס או להחזיק בו לבין מי שפינה את הנכס. המצב המקל ביותר משפטית הוא עבור המפר שפינה את הנכס. היינו, מאפשר שימוש בנכס למשכיר להעבירו לאדם אחר ואף לא נהנה מפירות הנכס עצמו. במצב כזה המפר למעשה מבטל את החוזה מדובר בסיכול חוזה באופן של ביטול החוזה לחלוטין.
לעומת זאת, באשר למי שממשיך להחזיק בנכס גם כאן יש שתי חלופות, האחת דוגמת החנויות בקניונים, שמכוח התקנות לשעת חירום לא ניתן לעשות בהן שימוש ואף לא ניתן להגיע אליהן שכן הגישה אליהן נחסמה פיזית. במקרה כזה, אני סבורה כי סעיף 15 כן עשוי לחול הואיל ודרכי הגישה לנכס נמנעו ו/או נאסרו.
מה דינם של שוכרי דירה שממשיכים להתגורר בה וליהנות ממנה אך אינם מסוגלים לשלם את דמי השכירות?
שמעתי דעות שאומרות כי אדם צריך לצפות שיתכן ויאבד את מקום עבודתו ולכן הסעיף לא יחול. עם זאת, אני תוהה האם אדם צריך לצפות שיאבד את מקור פרנסתו ובה בעת גם בן זוגו יאבד את מקור פרנסתו, וכל זאת בשעה שהמצב במשק הוא כזה שלא ניתן למצוא בו עבודה חלופית? זו שאלה שטרם נדונה ושבתי המשפט יצטרכו להכריע בה בבוא העת.
בהקשר זה אומר כי בית המשפט העליון בפס"ד וליד חמודה נ' מד"י קובע כי מניעת השימוש בנכס יכולה להיות גם משפטית ולאו דווקא פיזית, משכך ניתן לטעמי לפרש בפרשנות מרחיבה את מניעת השימוש גם למצב בו המדינה סיכלה את יכולת השימוש בנכס מכוח תקנות לשעת חירום, הואיל וההחלטה הלכה למעשה מונעת את דרכי הגישה לנכס ויכולת השימוש בו.
אם כך ואם אחרת, אין כיום שום וודאות משפטית בעניין הואיל ומעולם לא נתקלנו בשאלות המשפטיות כגון אלו העומדות לפתחנו. מדובר בתחום אפור הנתון לפרשנות וידי בתי המשפט יהיו מלאות בהליכים משפטיים שימשכו עוד זמן רב.
נראה כי העולם המשפטי לפני ואחרי משבר הקורנה יראה אחרת
.___________________________
יש לכם שאלות משפטיות בתקופת הקורונה? הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ של HPL ותקבלו ייעוץ ראשוני מטובי עורכי הדין
https://obiter.co.il/lawyer/%d7%a2%d7%95%d7%93-%d7%a4%d7%9c%d7%99%d7%9c%d7%99-%d7%99%d7%a4%d7%a2%d7%aa-%d7%a9%d7%99-%d7%99%d7%95%d7%a1%d7%a4%d7%96%d7%95%d7%9f/
