הסתרה של פגמים וליקויים בדירות היא אחת הרעות החולות של שוק מכר דירות יד שניה בישראל. לא פעם, מוכרים מנצלים את תמימות הקונים ומנסים להסתתר מאחורי סעיף כללי שמטיל אחריות על הקונה לבצע בדיקות. מצב זה גורם ל"נפילות" וטעויות של קונים, שלעיתים מסתכמות בהפסדים כספיים של מאות אלפי שקלים, הכל בתמימות ובתום לב של הקונים.
אחד הסעיפים הנפוצים ביותר בחוזי מכר של דירות הוא: "הדירה נמכרת במצבה, כפי שהיא", ובכך בעצם הקונה מוותר על טענותיו ביחס להטעיה אפשרית באשר לנתוניה של הדירה, ומקבל על עצמו את האחריות לתיקון פגמים שיש בדירה. לכאורה, מדובר בסעיף המאפשר למוכרים לפטור את עצמם מאחריות, אם הקונה מגלה את הליקויים לאחר המכירה. אלא שהחוק מלמד כי סעיף זה בחוזה המכירה רחוק מלהגן על מוכר הדירה. המוכר אחראי למצב הדירה הרבה יותר ממה שהיה נדמה לנו עד היום.
פנינו לעורך הדין אבי קזו כהן, מומחה למקרקעין, כדי שיסביר לנו מהי האחריות החלה על המוכר בעת מכירת הדירה, והאם סעיף כללי בחוזה יכול לפטור את המוכר מאחרויות לליקויים שיתגלו בדירה.
"סעיף 15 לחוק החוזים, קובע כי הטעיה תיחשב גם "אי גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג, או לפי נסיבות, היה על הצד השני לגלותן". כלומר, נקודת המוצא היא שבגלל שנגישות הקונה למידע מהותי על הנכס היא מוגבלת, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר. לכן, על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, כל נתון הקשור במצבו הייחודי של הנכס הנמכר". מסביר עו"ד קזו כהן, ומוסיף: "במסגרת זו נכללים נתונים פיזיים כגון בעיות רטיבות, בעיות חשמל וכו', כמו גם נתונים ביחס למצב המשפטי של הנכס כגון הפקעות, עיקולים ושיעבודים. בנוסף, עליו לחשוף נתונים שנוגעים למצבו התכנוני של הנכס, כגון חריגות בניה". המוכר חייב לגלות מעצמו לקונה את כל מה שהוא יודע ביחס לנכס, והוא לא יכול להסתמך על הבדיקות שיבצע הקונה – אולי תוך תקווה שלא יגלה הכל…
עקרון תום הלב
חובת הגילוי מטילה על המוכר אחריות לגלות כל פגם וכל חסרון הקיים בנכס ואשר הוא יודע או אמור לדעת לגביו, ולא רק פרטים שהרוכש לא יכול לגלותם באמצעות בדיקה סבירה. חובה זו יוצרת, הלכה למעשה, התנגשות תמידית בין האחריות של כל אחד מהצדדים לבצע בדיקות מקדמיות לבין האחריות לחשוף פרטים ביחס למצבו של הנכס. בסופו של דבר – האחריות המוגברת מוטלת על המוכר.
בית המשפט העליון בפס"ד עיני נ' שיפריס, קובע כי מוכר יהיה אחראי לכל מידע שלא מסר לקונה גם אם הוא לא ידע על קיומו של המידע שלא מסר, ובלבד שבתור מוכר סביר הוא צריך היה לדעת לגביו.
"לטובת הקונים, עומד גם סעיף 12 לחוק החוזים", מוסיף עו"ד אבי קזו כהן, העוסק בדיני מקרקעין. "סעיף זה, מחיל על הצדדים חובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב גם בשלב המשא ומתן".
סעיף חוק נוסף שעומד לטובת הרוכשים הוא סעיף 16 לחוק המכר. "לפי סעיף זה, אם התגלתה אי התאמה (ליקוי), שנובע מעובדות שהמוכר ידע או שהיה עליו לדעת עליהן במעמד חתימה על החוזה אך לא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה".
https://www.facebook.com/avikazorealestate/videos/1899310496758182/?t=57
חובת הגילוי
"החוק מטיל על כל אחד מהצדדים להתנהל בתום לב, כשלעניין זה ישנה חובת תום לב מוגברת בשלב הטרום החוזי. מכאן, שהוראות החוק יחד עם תקדימים והלכות נוספים שניתנו במסגרת הפסיקה הענפה הקיימת כיום בתחום הרחיבו את חובת הגילוי גם ביחס למידע שהיה על המוכר לדעת, וזאת בנוסף למידע אשר ידוע בפועל, לדוגמא גודל הדירה הרשום בטאבו לעומת גודלה בפועל.
לא מדובר בפרטים שאותם יכול רק המוכר לדעת (אשר ביחס אליהם אין מחלוקת כי חובת הגילוי חלה עליהם), אלא גם בפרטים שהצד השני לא יכול לגלות ללא השקעת משאבים וכספים רבים", מסביר עו"ד קזו כהן, ומוסיף "גישה זו, המטילה חובת גילוי על מוכר הדירה מחליפה את הגישה שהיתה רווחת בעבר לפיה "יזהר הקונה". כך שבמקום ליצור אחריות מוגברת על הקונה לבירור טיב הנכס הנמכר וגילוי פרטים אודותיו מוטלת האחריות על המוכר למסור את כל שידוע לו או צריך להיות ידוע לו. היינו, ייזהר המוכר".
חשוב לדעת
"הוראות הפסיקה מטילות על המוכר חובה לגלות מידע שהצד השני לא יכול לגלות בנקל. הקונה מוחזק אחראי רק ביחס למידע שהיה גלוי לו בפועל – לא מידע שהיה צריך לדעת, אלא מה שהוא ידע בוודאות ובאופן ממשי.
"הבעיות העיקריות סביב היעדר גילוי או גילוי חלקי מצד מוכר, מתעורר בעיקר בנכסים בעייתיים. בתים פרטיים, מגרשים, דירות גן ודירות גג, צוברות במשך השנים פוטנציאל לשינויים פיזיים כמו הרחבות בניה או הפקעות, שלא תמיד מוצאים ביטוי נכון ומלא בטאבו או בתיק הבניין בעירייה. במשרדי מטופלים מקרים רבים בהם מוכרים הסתירו מידע או נתנו מידע חלקי ומבולבל, בתקווה שהקונה לא ישים לב ויקנה "חתול בשק". באותם מקרים, הקונה הרגיש שהוליכו אותו שולל, ואותו מוכר נאלץ להתמודד עם תביעות בסכומים של מאות אלפי שקלים".
כיצד ניתן לצמצם החשיפה המשפטית במקרה של מכירת דירה?
מספר פעולות פשוטות יכולות להגן על מוכר דירה מתביעות אפשריות:
1. אימות נתונים: בדיקה ברשויות לגבי שטח הנכס, שיעבודים, עיקולים והערות אזהרה.
2. פתיחות: ידוע לכם על תקלה? דווחו עליה.
3. הוועצות עם עורך דין מומחה למקרקעין – עורך דין העוסק במקרקעין בלבד יוכל להעניק לכם כיפת הגנה משמעותית מפני תביעות, באמצעות בדיקות מתאימות והפעלת אנשי מקצוע רלבנטיים, בצד עיגון סעיפים הכרחיים בחוזה המכירה.
עו"ד אברהם קזו-כהן מכהן כחבר בוועדת הקניין והמקרקעין של לשכת עורכי הדין בישראל. עו"ד קזו-כהן סיים את לימודיו בשנת 2004 באוניברסיטת תל-אביב. את התמחותו כעורך דין בתחום הנדל"ן ביצע עו"ד קזו-כהן בשנת 2004, באחת הפירמות המובילות בישראל. עו"ד קזו-כהן עוסק בעריכת דין מאז שנת 2005 אז החל את דרכו במשרד עורכי דין במגזר פרטי, שם פעל בתחום הנדל"ן.
