בית המשפט העליון בישראל הבהיר את ההשלכות המס עבור בעלי דירות ומשכירי נכסים. בית המשפט הפך החלטה קודמת וקבע כי עו"ד שרגא בירן, עורך דין ומשכיר נכסים בולט, ישלם מס בשיעור המוטל על "עסק" על הכנסותיו מדמי השכירות של 24 הדירות שבבעלותו בתל אביב, ירושלים ורחובות.
רקע המקרה של בירן
עו"ד שרגא בירן הוא עורך דין מוביל בישראל עם קריירה בת 55 שנה. הוא הבעלים של משרד עורכי דין וכמה תאגידים ועסקים בארץ, המתמחה בפרויקטי נדל"ן.
תיק הנכסים של בירן כולל 24 דירות בתל אביב, ירושלים ורחובות, אותן רכש כחלק מניהול פרויקטי נדל"ן גדולים. השאלה המרכזית במקרה הייתה האם יש לסווג את הכנסותיו מדמי השכירות כהכנסה פסיבית משכירות או כהכנסה מעסק להשכרה.
תחילה, בית המשפט המחוזי בירושלים פסק כי עו"ד בירן ישלם שיעור מס מופחת של 10% בלבד כמשכיר פרטי. עם זאת, רשות המסים הגישה ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בטענה שיש להטיל מס על בירן כעל בעל עסק ולא כבעלים פרטי של דירות.
הנחיות בית המשפט העליון לסיווג פעילות כעסק
פקודת מס הכנסה אינה מגדירה "עסק" לצורכי מס.
כתוצאה מכך, המבחנים לקביעת האם מדובר ב"עסק" פותחו בפסיקה.
בית המשפט העליון, בפסיקתו, קבע הנחיות לסיווג פעילות כעסק. הנחיות אלה התחשבו בגורמים כגון איכות הנכס, משך תקופת האחזקה, תדירות העסקאות והיקף הפיננסי.
במקרה בירן, בית המשפט העליון קיבל את ערעור רשות המסים והפך את פסק דינו של בית המשפט המחוזי ירושלים.
בית המשפט קבע כי גם בירן וגם האחים לשם ישלמו מס על השכרת הדירות כעוסקים ב"עסק" ולא כבעלי דירות פרטיים.
מבחנים עזר ו"המבחן העל-גג"
שופטי בית המשפט העליון קבעו כי מבחני העזר משמשים לקביעת טיבו הכלכלי של מקור ההכנסה והאם קיים קשר סיבתי בין ההכנסה לבין המגע האישי וההון האנושי של הנישום.
מבחני עזר אלה מיושמים באופן מצטבר תוך התחשבות בנסיבותיו של כל מקרה לגופו.
"המבחן העל-גג" או "מבחן הגג" הוא המבחן העיקרי המקשר את כל מבחני הנקודה העזר האחרים ומוסיף מימד כולל לתהליך הסיווג.
מבחן זה מאפשר שיקול דעת ומרחב לרושם של התמונה המלאה על פי הנסיבות המיוחדות של כל מקרה.
השלכות של השכרת מספר דירות השכרת מספר דירות באופן שיטתי מעידה על קיומו של עסק להשכרה ומטילה את הנטל על הטוען לשכנע את בית המשפט אחרת בנסיבות העניין.
אם הטוען יצליח להוכיח שההכנסה לא כללה הון אנושי משמעותי, הדבר סותר את סיווג ההכנסה כעסק.
מעבר לסף מסוים של מספר הדירות, על הטוען כנגד סיווג ההכנסה כעסק להביא ראיות לנסיבות מיוחדות החורגות מהכלל.
סף 20 הנכסים והשלכותיו
שופטי בית המשפט העליון קבעו כי השכרת 20 נכסים נחשבת להשכרה עסקית ויוצרת חזקה בדבר הכנסה "עסקית", אלא אם כן קיימות נסיבות מיוחדות שיש בהן כדי להוכיח אחרת.
במקרים של בירן ואחים לשם, שהחזיקו שניהם ביותר מ-20 נכסים, הנטל היה עליהם להביא ראיות לנסיבות מיוחדות שיחרוגו מהכלל.
עם זאת, בית המשפט פסק בסופו של דבר לטובת רשות המסים וקבע שהכנסתם היא הכנסה עסקית.
לפסק דינו של בית המשפט העליון הישראלי יש השלכות משמעותיות על בעלי דירות ומשכירי נכסים בישראל.
בית המשפט, בהבהירו את ההבחנה בין הכנסה פעילה מעסק לבין הכנסה פסיבית מהשכרה, יצר תקדים למקרים עתידיים בהם מדובר בהכנסות משכירות נכסים. ההנחיות והמבחנים העזר שנקבעו על ידי בית המשפט יסייעו בקביעת הסיווג הנכון של הכנסות הנובעות מהשכרת נכסים.
החלטה זו מדגישה את החשיבות של הבנת ההשלכות המס עבור משכירי דירות ובעלי נכסים בישראל.
כפי שבית המשפט הראה, השכרת מספר נכסים באופן שיטתי עלולה להוביל לסיווג כעסק, עם ההשלכות המס הנלוות לכך. בעלי נכסים צריכים להיות מודעים לקווים מנחים אלה ולהשלכות המס האפשריות של פעילויות ההשכרה שלהם כדי להבטיח עמידה בחוק ולהימנע מסכסוכים עם רשות המסים.
