אך עולה השאלה האם המשכיר רשאי לפנות את השוכר הסרבן תוך הפעלת כוח? ואם לא, מה ניתן לעשות בנידון? כל זאת ועוד במאמר שלפניכם.
האם ניתן לכפות פינוי מהיר על שוכר, גם בכוח?
גם במקרה בו שוכר אינו עומד בתנאי השכירות, או שקיימת עילה אחרת לפינוי השוכר, אין לבצע דין עצמי. כלומר, אין לכפות פינוי בכוח על שוכר. כדי להתמודד עם שוכר סרבן, קיים הליך תביעה לפינוי מושכר, הנועד לזרז את הליכי הפינוי, ולאפשר למשכיר לממש את זכויותיו. המשכיר רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר, אך נאסר עליו להפעיל כל כוח פיזי כלפי השוכר.
זאת ועוד, חוק השכירות והשאילה אוסרים על המשכיר לבצע פעולות אחרות שייגרמו לשוכר אי נוחות התאלץ אותו לפנות את המושכר. כלומר, המשכיר אינו רשאי להחליף מנעולים, למנוע מהשוכר כניסה למושכר, לנתק את אספקת החשמל והמים, או לבצע כל פעולה אחרת הדומה לאלו שצוינו לעיל.
משכיר המבצע דין עצמי ע"י הפעלת כוח על השוכר או פעולות שיובילו את השוכר לפנות את המושכר בלית ברירה, חושף עצמו לתביעת נזיקין ואף למעצר.
האם ניתן להפעיל כוח סביר?
לכאורה, סעיף 18 לחוק המקרקעין מתיר לבעל נכס להפעיל כוח סביר על פולש על מנת למנוע הסגת גבול שלא כדין. על כן, במידה ואדם פלש לנכס שלא כדין, רשאי בעל הנכס בתום 30 ימים מיום הפלישה להפעיל כוח סביר על מנת לפנות את הפולש.
אולם סעיף זה אינו מכשיר פינוי דייר בכוח סביר, שכן החוק חל על מקרה בו אדם נכנס לנכס ללא רשות, ומסווג כ"פולש". אך במקרה של שוכר, שכניסתו הייתה כדין, הוא אינו "פולש" גם בתקופה בה הוא שוהה בנכס תוך הפרת הסכם השכירות. לפיכך, לא ניתן להפעיל כוח סביר על דייר המסרב לפנות את המושכר.
תביעה בהליך מהיר לפינוי שוכר
לאחר שקמה עילת תביעה לפינוי מושכר, בעל הדירה המבקש לפנות שוכר רשאי לבחור בין שני הליכי תביעה. הראשון, תביעה בהליך רגיל, המאפשרת לבעל הדירה לתבוע תביעות נוספות כנגד השוכר, והשני, תביעה בהליך מזורז.
בין תביעה בהליך רגיל לתביעה בהליך מהיר ישנם כמה הבדלים עיקריים:
- הסעדים המבוקשים – תביעה בהליך מהיר לפינוי שוכר מאפשרת במסגרתה לתבוע אך ורק את פינוי השוכר עצמו, ובניגוד להליך תביעה רגיל, לא ניתן לצרף תביעות נוספות כנגד השוכר על נזקים נוספים שנגרמו למשכיר, כגון חובות כספיים. אם ברצונו של המשכיר לתבוע בגן נזקים אחרים שגרם לו השוכר, עליו לעשות זאת בתביעה נפרדת.
- משך ההליך – תביעה בהליך מהיר כשמה כן היא, נמשכת פרק זמן קצר יותר מתביעה בהליך רגיל ועשויה להסתיים תוך חודשים ספורים ממועד הגשת התביעה. זאת בשונה מהליך רגיל שעשוי להמשך חודשים ארוכים ואף מספר שנים.
- כתבי תביעה נוספים – הבדל עיקרי נוסף שבין הליך תביעה רגיל להליך תביעה מהיר הוא שבהליך המהיר הנתבע (השוכר) אינו רשאי להגיש כתב תביעה שכנגד נגד התובע (המשכיר), ואינו רשאי להגיש הודעת צד ג'.
מאפייני תביעה לפינוי מושכר
תביעה לפינוי מושכר, מסביר עו"ד אלי מור, היא תביעה מהירה וזריזה בהשוואה להליכים אחרים, ומטרתה היא לפנות את השוכר הסרבן באופן מהיר ויעיל.
לאחר הגשת כתב תביעה לפינוי מושכר, השוכר נדרש להגיש כתב הגנה תוך 30 ימים ממועד הגשת כתב התביעה, ודיון בתביעה ייערך טרם חלפו 30 ימים מיום הגשת כתב ההגנה.
בכתב התביעה, יפרט התובע את טענותיו ויצרף תצהיר עדות המפרטת את עובדות המקרה ועותק של חוזה השכירות, על מנת להוכיח את ההפרה מצד השוכר. יש לצרף גם אסמכתאות משפטיות ככל שקיימות.
פסק הדין בתיק יתקבל תוך 14 ימים ממועד הדיון, ולאחר מכן, ייפתח תיק הוצאה לפועל, תוך 15 ימים מיום קבלת פסק הדין.
טרם חלפו 21 ימים ממועד פתיחת תיק הוצאה לפועל, יש לשלוח הודעת אזהרה לפינוי המושכר, כאשר הודעה זו תכלול תקופת זמן מוגדרת מראש לפינוי. פינוי השוכר יתבצע לאחר שחלפו 14 ימים מתום התקופה המוגדרת בהודעת האזהרה.
לסיכום, למרות הנזקים שעשויים להיגרם למשכיר כתוצאה משוכר שמסרב להתפנות, אין לפנות את השוכר תוך הפעלת כוח. בכל אופן, במקרה של שוכר סרבן יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי על מנת לטפל בעניין בזריזות וביעילות.
___________________________________________________________________________________________עוד בנושא: זינוק בכמות התביעות לפינוי מושכר, צפו בפאנל
